Garantie des vices cachés pour une vente immobilière

Il est assez courant que les contrats de vente comprennent une clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Malheureusement, après quelques temps, l'acheteur découvrant le vice peut se trouver dans une position inconfortable ne sachant s'il peut obtenir réparation. Les règles de droit applicables en ce cas résultent de dispositions légales issues du code civil et de la jurisprudence qui fait une appréciation au cas par cas des stipulations du contrat de vente. 

Dans le code civil 

D’une part, l’article 1641 du code civil dispose :
 

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

 
 
D’autre part, l’article 1643 du code civil dispose :
 

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

 
 
En jurisprudence 

  • Le défaut doit rendre le bien impropre à sa destination
  • Dès lors que le défaut de la chose vendue rend celle-ci impropre à sa destination, il n'y a pas lieu de rechercher si un tel vice a été déterminant dans le consentement de l'acheteur pour que le vendeur soit tenu à garantie. (En ce sens : Com. 7 févr. 1995: Defrénois 1995. 1292, note Dagorne-Labbe)Antériorité du vice

 Il est nécessaire d'établir que le vice existait antérieurement à la vente ou à la livraison de la chose, ou encore que ledit vice existait déjà à l'état de germe: (En ce sens : Com. 9 févr. 1965: Bull. civ. III, no 103)
 

  • Un vice caché

Il faut que le vice ne soit pas identifiable par l'acheteur au moment de l'achat. 



Dans l'hypothèse où le contrat prévoit une exclusion de la garantie des vices cachés, 
 

  • Impossibilité d’exclusion de garantie pour le vendeur professionnel

 La qualité de professionnel de l'immobilier confère à la SCI venderesse celle de vendeur professionnel. Elle doit en conséquence garantir l'acquéreur des conséquences dommageables du vice, malgré la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte. (Voir en ce sens : Civ. 3e, 3 janv. 1984: Bull. civ. III, no 4 ; également CA PARIS 27 octobre 1999 AJDI 2000 p.79)
 

  • Encadrement de l’exclusion de garantie pour les vendeurs particuliers   



Les juges, qui constateraient que la mauvaise foi des vendeurs n'était pas établie, ne peuvent, sans dénaturation, refuser d'appliquer une clause de non-garantie stipulant que l'acquéreur prendrait l'immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés (présence de termites dans l'immeuble vendu ( Civ. 3e, 12 nov. 1975: Bull. civ. III, no 330.)
 
Lorsque le vendeur avait connaissance du trouble et qu’il l’a caché à l’acquéreur, la clause de garantie des vices cachés est inopérante. (Voir en ce sens : Cass. 3e Civ. 8 avril 2009 n°08-12.960)
 
Dans une affaire relative à la présence d'infiltrations d'eaux, la Cour de cassation a, par un arrêt de rejet, retenu que « la présence d'humidité dans un immeuble ancien ne pouvant, pour des acheteurs normalement diligents, laisser présager la venue d'eau au sol à l'intérieur de la maison, la cour d'appel en a souverainement déduit l'existence d'un vice caché dès lors que les acquéreurs n'avaient pas eu connaissance du vice dans toute son ampleur ». (Voir. Civ. 3e 15 mars 2011- AJDI 2011 p. 398)
 

EN SYNTHESE : le vendeur d'un bien immeuble doit, par principe, à son acquéreur garantie des vices cachés. Afin qu'une telle garantie puisse trouver à s'appliquer, il est nécessaire de démontrer que le vice invoqué est rédhibitoire, caché, antérieur à la vente et qu'il trouve sa cause dans le bien transmis. Si une telle garantie a été exclue de manière contractuelle, la mauvaise foi du vendeur ou sa qualité de professionnel peut permettre d’écarter la clause d’exclusion de garantie. 

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par AVALLONE Sébastien 2 juillet 2025
Par un arrêt rendu le 30 juin 2025 n° 494573,, le Conseil d’Etat opère un revirement de jurisprudence en forme d'importante clarification en matière d’appréciation du respect des délais de recours gracieux. Il estime que : « Sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, telles les dispositions relatives à la contestation des élections politiques ou celles prévoyant des délais exprimés en heures ou expirant à un horaire qu’elles précisent, la date à prendre en considération pour apprécier si un recours contentieux adressé à une juridiction administrative par voie postale a été formé dans le délai de recours contentieux est celle de l’expédition du recours, le cachet de la poste faisant foi. Il en va de même pour apprécier si un recours administratif, gracieux ou hiérarchique, a pour effet de conserver ce délai. » Par cette évolution jurisprudentielle, le Conseil d’État a tranché une incertitude persistante : lorsqu’un recours gracieux est formé, la date d’expédition – et non celle de réception – doit être prise en compte pour apprécier s’il interrompt valablement le délai de recours contentieux. Cette position aligne le régime du recours administratif préalable sur celui du recours contentieux, où le cachet de la poste fait foi. Elle marque une volonté de protection accrue du droit au recours, au prix d’un nouveau déséquilibre en défaveur de la sécurité juridique. Un bouleversement concret pour la purge des recours Jusqu’alors, un recours gracieux reçu hors délai n’avait pas d’effet interruptif, ce qui contribuait à sécuriser les autorisations d’urbanisme, notamment au moment de la délivrance du certificat de non-recours. Ce repère est désormais fragilisé. Désormais, un recours expédié dans le délai mais reçu après son expiration prorogera valablement le délai contentieux. En pratique, cela signifie que les porteurs de projet, les notaires et les services instructeurs ne peuvent plus se fier uniquement à la date de réception pour évaluer la purge. Or, l’aléa inhérent aux délais d’acheminement postal rend cette évaluation délicate avec certitude. Une incertitude qui s’ajoute à d’autres. Cette évolution vient accroître une insécurité juridique déjà alimentée par plusieurs facteurs bien connus : • les demandes d’aide juridictionnelle en cours au moment de l’affichage ou de la délivrance du certificat de non-recours, • les affichages irréguliers de permis de construire, souvent mal identifiés, Ces éléments, cumulés, rendent la tâche des notaires plus complexe et alimentent les inquiétudes des professionnels, confrontés à la nécessité de lancer la commercialisation dans un contexte juridique incertain. Si la décision du Conseil d’État repose sur une logique juridique cohérente — prise en compte des disparités territoriales, incertitude des délais postaux —, elle déséquilibre davantage les relations entre requérants potentiels et bénéficiaires de permis de construire. Elle consacre la prépondérance du droit au recours sur le droit à la sécurité juridique, ce qui constitue un tournant défavorable pour les professionnels de l’immobilier et les collectivités. Certains confrères se réjouiront sans doute de ne plus voir leurs recours gracieux écartés pour cause d’envoi à la dernière minute. Mais cela n’allège en rien la pression liée au respect des délais. En effet, si l’on peut désormais expédier un recours jusqu’à la dernière heure via le site de La Poste, l’angoisse du délai manqué reste intacte. Les solutions de repli existantes — dépôt en main propre, ou à défaut recours contentieux via Télérecours — conservent leur pertinence. Il est permis de s’interroger : une solution plus nuancée, tenant compte du délai raisonnable d’acheminement, n’aurait-elle pas permis un équilibre plus juste ? Enfin, cette incertitude pourrait n’être que temporaire. Le Sénat examine actuellement une proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Selon les arbitrages retenus, notamment quant à la non-prorogation des délais de recours contentieux par les recours gracieux en matière d’autorisations d’urbanisme, les effets de cette jurisprudence pourraient être neutralisés par le législateur à brève échéance. SA/JB
10 octobre 2024
Nous sommes particulièrement fiers d’accueillir au sein de notre équipe deux nouveaux maillons. 🎉🎉🎉