Certaines dispositions entreront en vigueur dès demain, 28 novembre 2025.

Voici l’essentiel à retenir 👇

1️⃣ Simplification des procédures d’évolution des PLU

La loi rationalise les procédures : seules demeurent la révision et la modification.

La révision est réservée aux modifications les plus importantes.

L'article L.153-31 du code de l'urbanisme précise désormais :

« Le plan local d'urbanisme est révisé lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durable. »

Toutes les autres évolutions relèveront désormais de la procédure unique de modification, simplifiée.

2️⃣ Un document unique pouvant valoir SCOT et PLUi

L’article L.146-1 du Code de l’urbanisme ouvre la possibilité, pour les EPCI dont le périmètre correspond à celui d’un SCOT, d’élaborer un document unique valant à la fois SCOT et PLUi.

Une simplification notable pour les territoires concernés.

3️⃣ Création du permis d’aménager multisites

Nouveau : un permis d’aménager peut désormais porter sur des unités foncières non contiguës.

C’est l’objet de l’article L.442-1-3, introduit par la loi.

Il déroge à l’article L.442-1, sous réserve que tous les critères prévus par le texte soient remplis.

4️⃣ Le recours gracieux ne proroge plus le délai contentieux

L’article L.600-12-2 apporte un changement majeur :

Le recours gracieux ou hiérarchique doit être introduit dans le mois.

Il ne proroge plus le délai du recours contentieux.

Le texte dispose :

« Le délai d'introduction d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique à l'encontre d'une décision relative à une autorisation d'urbanisme est d'un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l'autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux (…) n'est pas prorogé par l'exercice d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique. »

💬 Observation : Une mesure destinée à limiter certains recours dilatoires, mais qui supprime aussi un espace de dialogue précontentieux utile.

5️⃣ Permis de construire modificatif : cristallisation des règles applicables au jour du Permis initial

L’article L.431-5 consacre une cristallisation triennale des règles d’urbanisme applicables :

Pendant 3 ans à compter de la délivrance du permis initial,

Les demandes de permis modificatif ne peuvent être appréciées qu’au regard des règles en vigueur à la date du permis initial, sauf en matière de sécurité publique.

💬 Observation : Le permis de construire bénéficie désormais d’un effet cristallisant comparable à celui du certificat d’urbanisme mais pour une période de trois ans au lieu de 18 mois. A voir si l'on pourra transposer la décision CE 6 juin 2025, n° 491748 à ces nouveaux permis de construire. 

6️⃣ Substitution de motifs : un délai strict de 2 mois

La collectivité défenderesse ne peut plus solliciter la substitution des motifs d’un refus au-delà de deux mois après l’enregistrement de la requête.

💬 Observation : Une mesure cohérente avec la volonté globale d’éviter les stratégies dilatoires de certaines collectivités. Cela dit, une exigence de plus pesant sur les communes et EPCI. 

Elle peut notamment être mise en perspective avec :

- R.423-22 (délai d’un mois pour déclarer un dossier incomplet),

« Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition (…) »

L’article L.600-3-1 instaure une présomption d’urgence pour les référés-suspension visant un refus d'autorisation d'urbanisme

Le texte prévoit :

« (…) la condition d'urgence est présumée satisfaite. »

💬 Observation : un outil efficace pour accélérer la résolution de refus infondés. 

8️⃣ Abrogation de l’article L.600-1

L’article L.600-1, qui limitait à six mois l’invocation des vices de forme/procédure par voie d’exception d’illégalité, est abrogé.

Le délai de droit commun de deux mois retrouve donc application — moins favorable. pour les requérants mais plus sécurisant pour les collectivités et porteurs de projets.