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Publication de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

Thu, 27 Nov 2025 16:33:53 GMT

Publication de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi de simplification de l’urbanisme et du logement, a été publiée au Journal officiel ce matin.

Certaines dispositions entreront en vigueur dès demain, 28 novembre 2025.

Examinée par le Conseil constitutionnel le 20 novembre dernier après des débats relativement rapides au Parlement, cette loi introduit plusieurs réformes majeures destinées à fluidifier les procédures et à sécuriser les projets.

Voici l’essentiel à retenir ��

1️⃣ Simplification des procédures d’évolution des PLU

La loi rationalise les procédures : seules demeurent la révision et la modification.

La révision est réservée aux modifications les plus importantes.

L'article L.153-31 du code de l'urbanisme précise désormais :

« Le plan local d'urbanisme est révisé lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durable. »

Toutes les autres évolutions relèveront désormais de la procédure unique de modification, simplifiée.

2️⃣ Un document unique pouvant valoir SCOT et PLUi

L’article L.146-1 du Code de l’urbanisme ouvre la possibilité, pour les EPCI dont le périmètre correspond à celui d’un SCOT, d’élaborer un document unique valant à la fois SCOT et PLUi.

Une simplification notable pour les territoires concernés.

3️⃣ Création du permis d’aménager multisites

Nouveau : un permis d’aménager peut désormais porter sur des unités foncières non contiguës.

C’est l’objet de l’article L.442-1-3, introduit par la loi.

Il déroge à l’article L.442-1, sous réserve que tous les critères prévus par le texte soient remplis.

4️⃣ Le recours gracieux ne proroge plus le délai contentieux

L’article L.600-12-2 apporte un changement majeur :

Le recours gracieux ou hiérarchique doit être introduit dans le mois.

Il ne proroge plus le délai du recours contentieux.

Le texte dispose :

« Le délai d'introduction d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique à l'encontre d'une décision relative à une autorisation d'urbanisme est d'un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l'autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux (…) n'est pas prorogé par l'exercice d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique. »

�� Observation : Une mesure destinée à limiter certains recours dilatoires, mais qui supprime aussi un espace de dialogue précontentieux utile.

5️⃣ Permis de construire modificatif : cristallisation des règles appliables au jour du Permis initial

L’article L.431-5 consacre une cristallisation triennale des règles d’urbanisme applicables :

Pendant 3 ans à compter de la délivrance du permis initial,

Les demandes de permis modificatif ne peuvent être appréciées qu’au regard des règles en vigueur à la date du permis initial, sauf en matière de sécurité publique.

�� Observation : Le permis de construire bénéficie désormais d’un effet cristallisant comparable à celui du certificat d’urbanisme mais pour une période de trois ans au lieu de 18 mois. A voir si l'on pourra transposer la décision CE 6 juin 2025, n° 491748 à ces nouveaux permis de construire.

6️⃣ Substitution de motifs : un délai strict de 2 mois

La collectivité défenderesse ne peut plus solliciter la substitution des motifs d’un refus au-delà de deux mois après l’enregistrement de la requête.

�� Observation : Une mesure cohérente avec la volonté globale d’éviter les stratégies dilatoires de certaines collectivités. Cela dit, une exigence de plus pesant sur les communes et EPCI.

Elle peut notamment être mise en perspective avec :

- R.423-22 (délai d’un mois pour déclarer un dossier incomplet),

- R.423-41 (inefficacité des demandes tardives de pièces),

- L.424-3, qui impose d’indiquer l’intégralité des motifs de refus dès la décision initiale :

« Cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition (…) »

7️⃣ Référé-suspension : la condition d’urgence est présumée

L’article L.600-3-1 instaure une présomption d’urgence pour les référés-suspension visant un refus d'autorisation d'urbanisme

Le texte prévoit :

« (…) la condition d'urgence est présumée satisfaite. »

�� Observation : un outil efficace pour accélérer la résolution de refus infondés.

8️⃣ Abrogation de l’article L.600-1

L’article L.600-1, qui limitait à six mois l’invocation des vices de forme/procédure par voie d’exception d’illégalité, est abrogé.

Le délai de droit commun de deux mois retrouve donc application — moins favorable. pour les requérants mais plus sécurisant pour les collectivités et porteurs de projets.

Délai de recours contentieux et recours administratif

sebastienavallone.avocat@gmail.com (AVALLONE SÃ©bastien) — Wed, 02 Jul 2025 10:05:25 GMT

Par un arrêt rendu le 30 juin 2025 , le Conseil d’Etat opère un revirement de jurisprudence clair et important en matière d’appréciation du respect des délais de recours gracieux.

Par un arrêt rendu le 30 juin 2025 n° 494573,, le Conseil d’Etat opère un revirement de jurisprudence en forme d'importante clarification en matière d’appréciation du respect des délais de recours gracieux. Il estime que :

« Sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, telles les dispositions relatives à la contestation des élections politiques ou celles prévoyant des délais exprimés en heures ou expirant à un horaire qu’elles précisent, la date à prendre en considération pour apprécier si un recours contentieux adressé à une juridiction administrative par voie postale a été formé dans le délai de recours contentieux est celle de l’expédition du recours, le cachet de la poste faisant foi. Il en va de même pour apprécier si un recours administratif, gracieux ou hiérarchique, a pour effet de conserver ce délai. »

Par cette évolution jurisprudentielle, le Conseil d’État a tranché une incertitude persistante : lorsqu’un recours gracieux est formé, la date d’expédition – et non celle de réception – doit être prise en compte pour apprécier s’il interrompt valablement le délai de recours contentieux.

Cette position aligne le régime du recours administratif préalable sur celui du recours contentieux, où le cachet de la poste fait foi. Elle marque une volonté de protection accrue du droit au recours, au prix d’un nouveau déséquilibre en défaveur de la sécurité juridique.

Un bouleversement concret pour la purge des recours

Jusqu’alors, un recours gracieux reçu hors délai n’avait pas d’effet interruptif, ce qui contribuait à sécuriser les autorisations d’urbanisme, notamment au moment de la délivrance du certificat de non-recours. Ce repère est désormais fragilisé.

Désormais, un recours expédié dans le délai mais reçu après son expiration prorogera valablement le délai contentieux. En pratique, cela signifie que les porteurs de projet, les notaires et les services instructeurs ne peuvent plus se fier uniquement à la date de réception pour évaluer la purge. Or, l’aléa inhérent aux délais d’acheminement postal rend cette évaluation délicate avec certitude.

Une incertitude qui s’ajoute à d’autres.

Cette évolution vient accroître une insécurité juridique déjà alimentée par plusieurs facteurs bien connus :

• les demandes d’aide juridictionnelle en cours au moment de l’affichage ou de la délivrance du certificat de non-recours,

• les affichages irréguliers de permis de construire, souvent mal identifiés,

Ces éléments, cumulés, rendent la tâche des notaires plus complexe et alimentent les inquiétudes des professionnels, confrontés à la nécessité de lancer la commercialisation dans un contexte juridique incertain.

Si la décision du Conseil d’État repose sur une logique juridique cohérente — prise en compte des disparités territoriales, incertitude des délais postaux —, elle déséquilibre davantage les relations entre requérants potentiels et bénéficiaires de permis de construire.

Elle consacre la prépondérance du droit au recours sur le droit à la sécurité juridique, ce qui constitue un tournant défavorable pour les professionnels de l’immobilier et les collectivités.

Certains confrères se réjouiront sans doute de ne plus voir leurs recours gracieux écartés pour cause d’envoi à la dernière minute. Mais cela n’allège en rien la pression liée au respect des délais. En effet, si l’on peut désormais expédier un recours jusqu’à la dernière heure via le site de La Poste, l’angoisse du délai manqué reste intacte.

Les solutions de repli existantes — dépôt en main propre, ou à défaut recours contentieux via Télérecours — conservent leur pertinence. Il est permis de s’interroger : une solution plus nuancée, tenant compte du délai raisonnable d’acheminement, n’aurait-elle pas permis un équilibre plus juste ?

Enfin, cette incertitude pourrait n’être que temporaire. Le Sénat examine actuellement une proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Selon les arbitrages retenus, notamment quant à la non-prorogation des délais de recours contentieux par les recours gracieux en matière d’autorisations d’urbanisme, les effets de cette jurisprudence pourraient être neutralisés par le législateur à brève échéance.

SA/JB

Bienvenue à Lauriane et Isabelle

Thu, 10 Oct 2024 07:59:32 GMT

Nous sommes particulièrement fiers d’accueillir au sein de notre équipe deux nouveaux maillons. ��

��️Isabelle Faure, élève-avocate au sein de l’EDACS et diplômée du Master II DCI de la faculté de droit de Montpellier. Elle nous rejoint après 6 mois passés au service urbanisme d’une collectivité territoriale.

��‍��Lauriane Leporcq, étudiante à la faculté de droit de Montpellier. Elle occupe désormais le poste d’assistante juridique au sein du cabinet.

Soyez les bienvenues !

Office du juge des référés saisi après mise en œuvre d'une mesure de régularisation faisant suite à une suspension

Wed, 14 Feb 2024 08:18:08 GMT

Note d’actualité : Conseil d'État, 10ème - 9ème chambres réunies, 16/06/2023, Commune de Courchevel, n°470160

Synthèse : Par une décision n°470160 du 16 juin 2023, le Conseil d’Etat précise l’office du juge dans le cadre d’une demande de levée de suspension de l’exécution d’un permis de construire. En outre, cette décision rappelle utilement l’existence d’une troisième possibilité de réaction offerte aux pétitionnaires dont le permis de construire a été suspendu à l’occasion d’un référé, en sus du classique pourvoi en cassation ou de l’attente d’un jugement au fond.
***

Par un arrêté du 15 juin 2021, rectifié les 16 et 17 juin 2021, le maire de Courchevel (Haute-Savoie) a délivré un permis de construire à la SARL Société immobilière de Courchevel pour la démolition et la reconstruction d'un hôtel.

Sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble, à la demande de la société civile immobilière (SCI) Mésange, de M. et Mme A... ainsi que de M. et Mme B..., a suspendu l'exécution de cet arrêté.

Par un arrêté du 31 octobre 2022, le maire de Courchevel a délivré un permis de construire modificatif à la SARL en vue de régulariser les trois vices retenus par l'ordonnance du 25 mai 2022. À la suite de la délivrance de ce permis modificatif, la Société immobilière de Courchevel a, sur le fondement de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, saisi le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble d'une demande tendant à ce qu'il soit mis fin à la suspension prononcée par l'ordonnance du 25 mai 2022.

Par une ordonnance du 19 décembre 2022, contre laquelle la SCI Mésange se pourvoit en cassation, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble a fait droit à sa demande.

A l’occasion de cette décision du 16 juin 2023, le Conseil d’Etat a clarifié l’impact que doit avoir un permis modificatif sur une demande de levée de suspension du permis initial.

Pour lui, le juge saisi sur le fondement de l’article L.521-4 du code de justice administrative, après avoir mis en cause le requérant ayant obtenu la suspension du permis de construire, doit tenir compte de la portée du permis modificatif ou de la mesure de régularisation (I), d’une part.

Il doit également tenir compte des vices allégués ou d’ordre public dont ce permis modificatif ou cette mesure de régularisation serait entaché et seraient de nature à faire obstacle à la levée de suspension (II), d’autre part.

L’analyse de la portée d’un permis modificatif ou d’une mesure de régularisation sur les vices précédemment relevés : conséquence logique du caractère provisoire d’une ordonnance de référé suspension

Pour mémoire, l’article L. 521-4 du code de justice administrative dispose : « Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d'un élément nouveau, modifier les mesures qu'il avait ordonnées ou y mettre fin ».
D’un point de vue procédurale, cet article ouvre une troisième possibilité de réaction au pétitionnaire dont le permis de construire a été suspendu dans le cadre d’un référé. Celui-ci n’est pas obligé de se pourvoir en cassation contre l’ordonnance de référé ou d’attendre le jugement au fond.
Saisi d’une demande de réexamen, l’office du juge consiste d’abord à analyser la portée du permis modificatif ou de la mesure de régularisation sur les vices précédemment relevés.
En l’espèce, « le permis de construire modificatif, délivré le 31 octobre 2022 par le maire de Courchevel prend acte de la cession par le département de la Savoie à la SARL Société immobilière de Courchevel des deux parcelles mentionnées au point 10 et d'un nouvel avis de l'architecte des Bâtiments de France précisant les prescriptions relatives à la toiture de la construction et prenant en compte l'ensemble des monuments historiques situés dans les abords du projet ». (V. CE, 10ème et 9ème ch. réunies, 16 juin 2023, n°470160, Point 11).
Or, en s’abstenant de tenir compte de la portée du permis modificatif à l’égard des vices précédemment relevés, le juge des référés entache son ordonnance d’une erreur de droit. En revanche, aucune erreur de droit ne pouvait lui être reprochée s’il s’était assuré que le permis de construire modificatif ou la mesure de régularisation corrigeait tous les vices relevés dans la première ordonnance de suspension.
Dans le cadre d’un référé réexamen, le fait pour le Conseil d’Etat d’appeler à une analyse de la portée du permis de construire modificatif ou de la mesure de régularisation n’est pas fortuit.
Cette lecture des juges du Palais royal reste cohérente dans la mesure où « l’intérêt du permis modificatif [ou de la mesure de régularisation] tient à ce qu’il permet d’apporter des changements au permis initial sans remettre en cause les dispositions non modifiées [ou, s’il s’agit d’une mesure de régularisation, d’éléments non censurés] de celui-ci. Il confère en effet au pétitionnaire la possibilité de faire évoluer son projet sans perdre le bénéfice des droits attachés à l’autorisation qui lui a été initialement délivrée »[1].

La prise en compte des vices allégués ou d’ordre public dont le permis modificatif ou la mesure de régularisation seraient entachés et qui seraient de nature à faire obstacle à la levée de suspension

Pour le Conseil d’Etat, la levée des effets de suspension d’un référé est aussi conditionnée à la prise en compte des vices allégués ou d'ordre public dont le permis modificatif ou la mesure de régularisation seraient entachés et qui seraient de nature à y faire obstacle.
Dans cette optique, une double analyse s’impose au juge. Dans un premier temps, son jugement doit se porter uniquement sur les vices propres au permis modificatif. Il ne peut pas concerner les dispositions du permis initial qui n’ont pas été affecté par le permis modificatif[2].
Dans un second temps, le juge doit analyser le permis modificatif au regard du droit positif. Il s’assure que l’autorité administrative ait bien instruit le dossier du projet de modification dans le respect des règles applicables au jour où l’autorisation est délivrée, et non pas au jour où le permis initial a été délivré. En effet, il est de jurisprudence constante que la légalité d’un permis de construire modificatif ou d’un permis de régularisation s’apprécie, sur les points qu’il entend modifier ou régulariser, au regard des seuls dispositions applicables à la date à laquelle il a été pris[3].

MO/SA[1] O. LE BOT, « Ce qui change pour le permis de construire modificatif », in La maîtrise du cadre légal et réglementaire de l’aménagement de son territoire, La Gazette des commune, janv. 2023.

[2] V. CE, 28 juillet 1999, n° 182167

[3] V. CAA de Lyon, 19 août 2021, SCI Boulevard des Anglais, n°20LY00270 ; CE, 28 juillet 1989, n°76082

Commentaire - CE, Ord., 3 mars 2021 Ordre des avocats au barreau de Montpellier & a. n°449764

Wed, 14 Feb 2024 08:18:07 GMT

Commentaire de l’Ordonnance du 3 mars 2021

« Il serait en effet singulier que ce juge cesse d’opérer son contrôle sur les actes de l’administration, au moment même où celle-ci commence à porter atteinte aux libertés, alors que le cœur de l’office du juge, de tout juge, est d’assurer l’application de la loi et, d’abord, de protéger les libertés ».

(1) Discours de l’ancien Vice-Président du Conseil d’Etat, Monsieur Jean Marc Sauvé, à l’occasion d’un colloque organisé sur le thème « Le juge administratif, protecteur des libertés ».

Le décret du 29 octobre 2020, dans sa version issue du décret du 15 janvier 2021 qui a notamment avancé à 18 heures le couvre-feu en vigueur sur l’ensemble du territoire, a prévu des exceptions autorisant ainsi certains déplacements au-delà des heures soumises à couvre-feu.

Néanmoins, le décret a abandonné la dérogation retenue dans sa version initiale autorisant les personnes à se rendre chez un professionnel du droit au-delà des heures légales.

Cet oubli, regrettable, a conduit l’Ordre des avocats du barreau de Montpellier, par une requête enregistrée le 16 février 2021, à saisir le Juge des référés du Conseil d’Etat, sur le fondement de l’article L. 521-2 du code de justice administrative, motif pris de ce que l’interdiction de toute dérogation porterait une atteinte grave et manifestement illégale au droit à un recours juridictionnel effectif.

Le requérant faisait valoir notamment qu’une telle interdiction entraînait nécessairement l’impossibilité de disposer de l’assistance effective d’un avocat dans un cadre qui assure la confidentialité des échanges pour trois raisons : La première concernait les personnes ayant des horaires professionnels contraignants ; La deuxième soulignait les inconvénients que représente la généralisation de la téléconférence depuis son domicile ; La troisième dénonçait la rupture d’égalité créée à l’égard des consommateurs face aux professionnels ou aux chefs d’entreprises concernés qui pourraient toujours se rendre, au-delà de 18 heures, au cabinet de leur avocat en usant de leur qualité de professionnel.

Par une Ordonnance du 3 mars 2021, le Juge des référés du Conseil d’Etat a ordonné la suspension de l’article 4, I du décret du 29 octobre 2020 en ce qu’il ne prévoit aucune exception pour se rendre chez un professionnel du droit, pour un acte ou une démarche ne pouvant être réalisés à distance.

Cette décision fondamentale pour les professionnels du droit que sont les avocats est l’occasion de revenir sur le rôle du Juge des référés en matière d’état d’urgence (I). Cette décision illustre encore les conséquences de cette situation exceptionnelle sur l’émancipation du juge administratif (II) et son attachement à la liberté fondamentale que constitue le droit à un recours effectif (III).

On soulignera l’intervention volontaire du Conseil national des barreaux, de la Conférence des Bâtonniers, la Fédération nationale des unions des jeunes avocats, le Syndicat des avocats de France et de nombreux barreaux français.
LE ROLE RENFORCÉ DU JUGE DES RÉFÉRÉS DANS LE CADRE DE L’ETAT D’URGENCE SANITAIRE
La loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, devenue familière, a inséré un nouveau chapitre dans le code de la santé publique, composé de 9 articles, entérinant ainsi l’état d’urgence sanitaire.

(2) Article 2 Loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19

Depuis lors, l’état d’urgence sanitaire « peut être déclaré sur tout ou partie du territoire métropolitain ainsi que du territoire des collectivités régies par les articles 73 et 73 de la Constitution et de la Nouvelle-Calédonie en cas de catastrophe sanitaire mettant en péril, par sa nature et sa gravité, la santé de la population ».

(3) Article L. 3131-12 code de la santé publique.

L’état d’urgence doit être déclaré par décret en conseil des ministres pris sur le rapport du ministre chargé de la santé.

(4) Article L. 3131-13 du code de la santé publique.

Pressé par l’épidémie de coronavirus qualifiée d’urgence de santé publique de portée internationale par l’Organisation Mondiale de la Santé (OMS) en janvier 2020 puis de pandémie en mars 2020, le législateur a gravé dans le code de la santé publique ce qui faisait désormais loi dans le pays.

Par suite, les décrets, fondés sur les articles L. 3131-12 et L. 3131-13 du code de la santé publique, déclarant l’état d’urgence sanitaire, se sont succédés, les lois autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire aussi, le législateur travaillant de concert avec le Gouvernement.

En témoignent le décret du 14 octobre 2020 qui a déclaré l’état d’urgence sanitaire sur l’ensemble du territoire de la République à compter du 17 octobre 2020 ; la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire ; la loi du 15 février 2021 modifiant la précédente et prorogeant à son tour, l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 1er juin 2021 inclus. Bref un calendrier bien rempli !

La déclaration de l’état d’urgence sanitaire a pour incidence d’attribuer à l’administration des pouvoirs exorbitants ; il autorise notamment le Premier ministre à prendre, par décret, des mesures limitant la liberté d’aller et venir, la liberté d’entreprendre et la liberté de réunion.

Les derniers en date, le décret du 29 octobre 2020 a prescrit les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’urgence sanitaire, mesures qui ont été adaptées à l’évolution de la situation sanitaire par les décrets du 27 novembre et du 14 décembre 2020 ainsi que par le décret du 15 janvier 2021.

Ce dernier décret, attaqué par la profession, est responsable d’un couvre-feu ramené à 18 heures sur l’ensemble du territoire national et de l’interdiction de se rendre chez un professionnel du droit pour un acte ou une démarche qui ne peuvent être réalisés à distance.

La voie du référé-liberté entreprise par l’Ordre des avocats du barreau de Montpellier paraissait la plus appropriée : Cette procédure permet de remédier au caractère non suspensif du recours devant le juge administratif ; Elle offre un panel de pouvoirs au juge qui peut prendre toutes mesures nécessaires à la sauvegarde d’une liberté fondamentale ; Enfin, le juge doit se prononcer dans un délai très court de quarante-huit heures compte tenu de l’urgence.

Le choix de cette procédure rapide nous invite à reconsidérer la notion d’urgence. Pour ce faire, le Juge du référé-liberté est « saisi d’une demande en ce sens justifiée par l’urgence ». La mise en œuvre de l’article L. 521-2 du code de justice administrative suppose donc la démonstration d’un impératif d’urgence. Et cette condition est habituellement examinée plus strictement en ce domaine (V. CE, 28 février 2003, Commune de Pertuis, n°254411).

D’ailleurs cette interprétation stricte de la notion d'urgence ressort des premières décisions rendues sous l’état d’urgence sanitaire. Le Juge des référés a, pendant un temps, privilégié de manière quasi-systématique, l’impératif sanitaire. (Voir en ce sens CE, 23 octobre 2020, Cassia : la Haute juridiction a estimé que l’instauration d’un couvre-feu ne portait pas atteinte aux libertés fondamentales au regard de la forte augmentation de la circulation du virus).

Mais en l’espèce, le Juge des référés a, par Ordonnance en date du 3 mars 2021, décidé de la suspension de l’article 4, I du décret du 29 octobre 2020 en ce qu’il ne prévoit aucune exception pour se rendre chez un professionnel du droit, pour un acte ou une démarche qui ne peuvent être réalisés à distance.

Seul le dernier considérant traite de l’urgence et de manière anecdotique : la condition n’ayant pas été contestée par l’administration, elle n'est pas débattue.

Cette décision institue une présomption d’urgence en matière de référé-liberté introduit contre l’une des mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d’urgence sanitaire.

Néanmoins, cette position n’est pas nouvelle et s’inscrit dans un contexte global d’état d’urgence puisque déjà sous l’état d’urgence décrété à la suite des attentats terroristes de 2015, le Juge des référés avait adopté ce régime de présomption d’urgence dès lors que des mesures liberticides étaient prises sur le fondement de la loi du 3 avril 1955 (CE, 11 décembre 2015, Gauthier n°394990 - CE, 11 décembre 2015, Domenjoud n°395009).

En 2015, la reconnaissance d’une présomption d'urgence était le seul moyen de garantir l’examen sur le fond des mesures d’assignation à résidence par le juge administratif. Dans l’affaire commentée, le même détour révèle l’émancipation récente du Juge des référés face à l’impératif sanitaire.

LA CONCEPTION LIBÉRALE DU CONTRÔLE DE PROPORTIONNALITÉ OU L’INSTRUMENTALISATION DU RÉFÉRÉ-LIBERTÉ

« La police ne doit pas tirer sur les moineaux à coups de canon ».

(5) Expression imagée du principe de proportionnalité que l’on doit au juriste allemand Fleiner.

Depuis l’arrêt Benjamin du 19 mai 1933, le juge administratif exerce un entier contrôle de proportionnalité sur les mesures de police administrative. Il vérifie leur adéquation à la nature et à la gravité de la menace et recherche si des mesures moins attentatoires aux libertés auraient pu être prises.

C’est ainsi que le juge de l’excès de pouvoir opère la conciliation nécessaire entre le respect des libertés et la sauvegarde de l’ordre public. Il pondère des intérêts opposés grâce à l’application d’un triptyque classique d’appréciation de la proportionnalité : Ainsi toute mesure restreignant un droit fondamental doit satisfaire à la triple exigence d’adéquation, de nécessité et de proportionnalité au sens strict.

Classiquement, le contrôle de proportionnalité est un contrôle maximum. Le juge administratif approfondi son contrôle normal et opère un « bilan coût-avantage ».

Pour rappel, l’article L. 521-2 du Code de justice administrative permet au Juge des référés d’ordonner « toutes mesures nécessaires à la sauvegarde d’une liberté fondamentale à laquelle une personne morale de droit public (…) aurait porté, dans l’exercice d’un de ses pouvoirs, une atteinte grave et manifestement illégale ».

Dès lors, la voie du référé liberté est subordonnée à la démonstration d'une atteinte grave et manifestement illégale. L’illégalité de la mesure doit donc apparaitre évidente. A priori, le contrôle que devrait opérer le juge serait donc un contrôle restreint. Cette décision illustre bien la liberté que s’est octroyé le juge des référés quant à l’étendue de son contrôle.

Alors pourtant que l’article L. 3131-15 du code de la santé publique dresse la liste des mesures restrictives de nos libertés pouvant être ordonnées par le Premier ministre après avis du ministre chargé de la santé.

On pourrait presque s’étonner que le Juge des référés ait, en pareille situation, accueillie une telle demande alors même que l’état d’urgence sanitaire accorde des pouvoirs exorbitants au Premier ministre et au ministre chargé de la santé.

Mais cette tangente n’est pas nouvelle. En effet, déjà dans le cadre de l’état d’urgence décrété suite aux attentats terroristes perpétrés en 2015, le Juge des référés sanctionnait la légalité des assignations à résidence sur le même fondement faisant fi du caractère manifeste (Voir en ce sens, arrêt Gauthier précité).

Finalement dans un contexte particulier où le Gouvernement prédomine, la condition d’une atteinte manifestement illégale semble abandonnée au profit d’une appréciation proportionnée de la restriction contestée.

Ce contour du caractère manifestement illégal révèle l’importance accordée au droit à un recours juridictionnel effectif qui doit prévaloir en dépit d’un état d’urgence sanitaire légalement instauré.

L’ENRICHISSEMENT DE LA NOTION DU DROIT À UN RECOURS EFFECTIF

« Toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de Constitution ».

(5) Article 16 DDHC de 1789

Il est bon de se remémorer les fondements de notre république, proclamés par la Constitution de 1958 et le bloc de constitutionnalité au nom de la sauvegarde des libertés. La séparation des pouvoirs est le siège de notre Etat de droit. Et cette même séparation des pouvoirs a déteint sur notre organisation juridictionnelle actuelle. La Loi des 16 et 24 août 1790 annonçait les prémices de l’indépendance de l’ordre administratif en déclarant que « les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives ». La volonté initiale de la Loi sur l’organisation judiciaire était d’empêcher le juge judiciaire d’intervenir dans les affaires de l’administration. Mais l’histoire enseigne qu’elle est à l’origine de notre système dual de protection des libertés.

On a pu regretter le choix opéré par l’article 66 de la Constitution de confier la protection des libertés individuelles au seul juge judiciaire. Mais l’office du juge administratif demeurait indispensable pour contrôler les mesures prises pour la sauvegarde de l’ordre public. Et progressivement, le juge administratif s’est érigé, au travers du contrôle des actes et des actions de l’administration, en protecteur des libertés fondamentales pour devenir l’égal de son homologue judiciaire.

La première difficulté pour la Haute juridiction administrative était de s’émanciper de sa tutelle politique ; La seconde, de trouver le bon équilibre, sans tomber de la schizophrénie, entre la sauvegarde des libertés publiques et la préservation de l’ordre public qui conduit parfois le juge administratif à limiter les libertés au nom et dans l’intérêt de l’Etat.

L’idée ingénieuse du Conseil d’Etat a été de s’inspirer des textes fondamentaux du droit public français qui figurent dans le préambule de la Constitution de 1958 ou dans le bloc de constitutionnalité pour dégager des principes généraux du droit protecteur des libertés contre la toute-puissante administration.

On retiendra la décision incontournable Ministre de l’agriculture contre Dame Lamotte dans laquelle le Conseil d’état s’est auto-proclamé compétent pour contrôler l’ensemble des actes administratifs en plaçant le recours pour excès de pouvoir au rang de principe général du droit (CE, Ass., 17 février 1950).

Mais le véritable tournant est la reconnaissance de la compétence administrative et donc de son indépendance par le Juge constitutionnel. En se fondant sur le principe de la séparation des pouvoirs, le Conseil constitutionnel a dégagé le « principe fondamental reconnu par les lois de la République de la compétence du juge administratif pour l’annulation et la réformation des décisions prises par les autorités administrative » (CC DC n°86-224 du 23 janvier 1987 Loi transférant à la juridiction judiciaire le contentieux des décisions du Conseil de la concurrence).

Ainsi « le contentieux de l’annulation ou de la réformation des décisions prises dans l’exercice des prérogatives de puissance publique » devenait l’instrument indispensable du juge administratif pour assurer à son tour la pleine protection des libertés fondamentales.

Un hommage doit également être rendu à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dont la teneur et les retentissements en matière de protection des libertés fondamentales demeurent inégalés. L’article 6 relatif au droit à un procès équitable énumère les droits de la défense. L’article 13 proclame le droit à un recours juridictionnel effectif.

L’influence majeure de ce texte n’est plus discutée. Et la décision commentée en est une illustration. L’ordonnance du 3 mars 2021 a été rendue au visa de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Si le contentieux de l’annulation ou de la réformation a ouvert la voie au juge administratif, la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales est son principal outil.

Dès le début des années 2000, le Conseil d’Etat a consacré la possibilité d’assurer de manière effective sa défense devant le juge comme liberté fondamentale, d’abord timidement (CE, ord., 3 avril 2002, Min. de l’intérieur c/ Kurtarici n°244686) puis assurément (CE, ord., 18 septembre 2008, Benzineb, n°320384).

La possibilité d’assurer de manière effective sa défense est ensuite devenue un droit : le droit au recours effectif (CE, 30 juin 2009, Ministre c/ Beghal, n°328879). Dans cette décision, le Juge des référés s’est imposé comme protecteur de ce droit quelle que soit la nature du litige.

De façon désormais constante, le Juge des référés du Conseil d’Etat veille au respect du droit au recours qu’il considère comme une liberté fondamentale au sens de l’article L. 521-2 du Code de justice administrative.

Dans la décision commentée, le Juge des référés a sanctionné les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et particulièrement l’absence de toute dérogation permettant de se rendre chez un professionnel du droit et notamment un avocat pour un acte ou une démarche ne pouvant être réalisé à distance au-delà de 18 heures sur le fondement de la liberté fondamentale d’exercer un recours effectif devant une juridiction dans des conditions assurant un respect effectif des droits de la défense et du droit à un procès équitable.

On peut se féliciter de cette suspension qui non seulement, protège l’exercice de la profession d’avocat dans une période difficile mais également, et surtout, s’inquiète de la réduction des voies de recours concomitante à l’impossibilité matérielle de se rendre chez un professionnel du droit et notamment un avocat.

Ainsi le constat peut être tiré que le juge administratif ne se soucie plus seulement de consacrer l’existence d’un droit au recours mais s’assure de défendre l’effectivité du recours et par conséquent les droits et les libertés de nos concitoyens.

Actualité de l'urbanisme : Où en est on de l'objectif ZAN ?

Wed, 14 Feb 2024 08:18:06 GMT

Définie comme « l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou par son usage »[1], l’artificialisation peut être considérée comme un phénomène qui contribue à la dégradation de la biodiversité.

Face à ce phénomène, que les différents textes législatifs depuis la loi nᵒ 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) n’ont que très peu endigué, la convention citoyenne a émis des propositions fortes.

Par suite, la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a institué l’objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN). Celui-ci vise essentiellement l’atteinte de deux objectifs : réduire de moitié le rythme d’artificialisation nouvelle entre 2021et 2031 par rapport à la décennie précédente d’une part, et atteindre une artificialisation nette 0%, c’est-à-dire avoir autant de surfaces renaturées que de surfaces artificialisées à l’horizon 2050 d’autre part.
Ces objectifs ambitieux intègrent, à une échelle mondiale, les recommandations des Nations Unies qui incitent à accorder une plus grande attention aux petites villes où vit la majorité de la population dans les programmes de planification urbaines[2].
L’objectif ZAN, dont l’enjeu est la protection de l’environnement en maitrisant mieux la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers, a logiquement été saluée par les différentes sensibilités politiques françaises. Au début de la réforme, l’absence de définition précise a fait croire aux élus locaux qu’ils pouvaient librement donner un contenu aux politiques d’artificialisation. Si la parution de deux décrets d’application le 29 avril 2022 a vite calmé les ardeurs voire « suscité une fronde des élus locaux, qui dénoncent une incohérence par rapport à l’esprit de la loi et redoutent une mort à petit feu des communes rurales »[3] (I), l’adoption par le Sénat le 16 mars 2023 d’une proposition de loi « visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de 'zéro artificialisation nette' au cœur des territoires » (II) tend à assouplir le zéro artificialisation nette, les objectifs de l’Etat ou du gouvernement.

Les décrets d’application de la loi « climat et résilience » relatifs à l’objectif « zéro artificialisation nette » : une réponse gouvernementale décriée

Pour atteindre l’objectif « zéro artificialisation nette », le gouvernement fait peser une responsabilité supplémentaire sur les collectivités territoriales.

Avec un premier décret n°2022-762 du 29 avril 2022 relatif aux objectifs et aux règles générales en matière de gestion économe de l’espace et de lutte contre l’artificialisation des sols du schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires, il a fixé à chaque région un objectif décennal de réduction de l’artificialisation de son territoire. À terme, chaque région devra intégrer ces objectifs dans son document de planification : le schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (article L.4251-1 du code général des collectivités territoriales) ; le plan d'aménagement et développement durable de Corse (article L.4424-9 du code général des collectivités territoriales) ; le schéma d'aménagement régional (article L.4433-7 du code général des collectivités territoriales) ; le schéma directeur de la région d'Île-de-France (article L.123-1 du code de l’urbanisme).
Dans la même perspective, les documents de planification à l’échelle territoriale (les schémas de cohérence territoriaux), intercommunale ou communale (Plan Local d’Urbanisme intercommunal, Plan Local d’Urbanisme ainsi que les cartes communales) devraient intégrer les prescriptions régionales afin que les communes et les établissements publics de coopération intercommunales puissent à leur niveau respecter les objectifs fixés.
Dans un second décret n°2022-763 du 29 avril 2022, une nomenclature des sols artificialisés et des sols non artificialisés a été fixée, l’artificialisation nette s’évaluant « au regard du solde entre les surfaces artificialisées et les surfaces désartificialisées sur le périmètre du document de planification ou d’urbanisme, sur une période donnée »[4]
Un certain nombre d’élus locaux ont dénoncé aussi bien le premier décret fixant les objectifs d’artificialisation que le second relatif à la nomenclature des sols artificialisés et non artificialisés. Les critiques portent d’abord sur le calendrier de modification des documents d’urbanisme fixé par le premier décret cité. « L’échéance de révision des SRADDET et autres documents régionaux avant février 2024 implique une finalisation du travail concret sur le projet de document d’ici le printemps 2023 (au regard des exigences procédurales du code d’urbanisme) ». Or, l’article 194 de la loi climat résilience sanctionne le non-respect du calendrier fixé de manière sévère :
« 9° Si le schéma de cohérence territoriale modifié ou révisé en application du 6° du présent IV n'est pas entré en vigueur dans les délais prévus au même 6°, les ouvertures à l'urbanisation des secteurs définis à l'article L. 142-4 du code de l'urbanisme sont suspendues jusqu'à l'entrée en vigueur du schéma ainsi révisé ou modifié.
Si le plan local d'urbanisme ou la carte communale modifié ou révisé mentionné aux 7° ou 8° du présent IV n'est pas entré en vigueur dans les délais prévus aux mêmes 7° ou 8°, aucune autorisation d'urbanisme ne peut être délivrée, dans une zone à urbaniser du plan local d'urbanisme ou dans les secteurs de la carte communale où les constructions sont autorisées, jusqu'à l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme ou de la carte communale ainsi modifié ou révisé ».
Ensuite, le fait que la loi ait choisi la Région en tant que collectivité territoriale pour piloter l’atteinte des objectifs du ZAN « peut laisser craindre, dans certains territoires, une association insuffisante des communes et intercommunalités, à qui la loi confie pourtant à titre premier la compétence en matière d'urbanisme »[5]. C’est pourquoi certains plaident pour une meilleure prise en compte des élus communaux qui sont, au demeurant, en première ligne en matière d’urbanisme.
Enfin la nomenclature des sols artificialisés et des sols non artificialisés et surtout le mode de calcul du solde entre les surfaces artificialisées et les surfaces désartificialisées ont suscité la réprobation de la part de certains élus locaux. Cette nomenclature et le mode de calcul qu’il implique sanctuarisent les espaces naturels et obligent une renaturation des espaces artificialisés. Ils posent cependant d’énormes défis aux petites villes qui doivent attirer aussi bien de nouveaux habitants que des investisseurs économiques. Dès lors, ces élus se posent légitimement plusieurs questions :
« comment traduire le ZAN dans les politiques publiques ? Comment renforcer l’attractivité de son territoire sans construire sur des terres vierges ? Comment faire pour attirer des jeunes ménages actifs si on ne peut plus leur garantir une maison individuelle avec jardin dans un lotissement ? Comment financer la renaturation d’une friche suite au départ d’un commerce ? »[6]
Face à ces interrogations, plusieurs sénateurs de diverses tendances politiques ont déposé, le 14 décembre 2022, une proposition de loi visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de la loi climat résilience.

L’adoption par le Sénat d’une proposition de loi « visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de 'zéro artificialisation nette' au cœur des territoires » : une volonté d’assouplir les objectifs fixés par l’Etat

Le texte adopté par le Sénat vise à :

« - préciser que la conférence régionale de gouvernance de la politique de réduction de l’artificialisation est l' incarnation organique de la volonté de territorialiser la mise en œuvre du principe de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols, en cohérence avec les principes de libre administration des collectivités territoriales, de subsidiarité et de différenciation défendus par le Sénat ;
- inclure les projets d’intérêt pour la souveraineté économique nationale ou européenne parmi les grands projets afin que leur impact en termes d’artificialisation ne soit pas imputé à la collectivité territoriale qui l’accueille ;
- prévoir une majoration de la surface minimale de développement communal pour les communes nouvelles ;
- ne pas comptabiliser l’artificialisation liée aux bâtiments agricoles ;
- clarifier le statut des friches de surfaces artificialisées ;
- faciliter le recours au droit de préemption "ZAN" afin que les collectivités territoriales puissent réagir plus vite dans la période transitoire ;
- imputer sur la période 2011-2021 les projets ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une déclaration de projet avant la loi climat-résilience. »

L’adoption définitive de cette proposition de loi peut-elle décrisper les positions entre certains élus locaux et le gouvernement ? La réponse est positive, à en croire les porteurs de la proposition. En tout cas, plusieurs articles adoptés apportent des réponses aux critiques jadis formulées. L’article 5 de la proposition de loi favorise une meilleure concertation des communes et des établissements publics de coopération intercommunale dans la mutualisation de projets d’ampleur régionale.

Afin de pas trop pénaliser le développement économique des petites villes, le texte prévoit, dans son article 4, d’inclure les projets d’intérêt pour la souveraineté économique nationale ou européenne parmi les grands projets, pour que leur impact en termes d’artificialisation ne soit pas imputé à la collectivité territoriale qui les accueille.

Adopté le 16 mars 2023 en première lecture par le Sénat, il reste à voir si le texte sera validé en l’état par l’Assemblée nationale.
Aucune certitude ne saurait être formulée à cet égard. Au demeurant, malgré de belles avancées, le texte adopté, qui prévoit dans son article 9 que « les surfaces végétalisées à usage résidentiel, secondaire ou tertiaire (jardins particuliers, parcs, pelouses...) soient considérées comme non artificialisés », n’est pas exempt de toute critique.

SA/MO

[1] Article L101-2-1 du Code de l’urbanisme.
[2] « Plus de la moitié de la population mondiale vit désormais dans des villes », [archives], Organisation des Nations Unies, Département des affaires économiques et sociales (consulté le 22/03/2023).
[3] Cédric Faimali, « Les sénateurs assouplissent le ‘’zéro artificialisation nette’’ », GFA, https://www.lafranceagricole.fr/gestion-et-droit/article/838310/les-senateurs-assouplissent-le-zero-artificialisation-nette, consulté le 22/03/2023.
[4] Article L.101-2-1 du Code de l’urbanisme.
[5] Exposé des motifs de la proposition des lois « visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de 'zéro artificialisation nette' au cœur des territoires ».
[6] « Quel développement territorial à l’ère du Zéro artificialisation nette ? », https://institut-rousseau.fr/quel-developpement-territorial-a-lere-du-zero-artificialisation-nette/, consulté le 23/03/2023.

Réunion publique la veille du scrutin : pas d’interdiction dans le code électoral

Wed, 14 Feb 2024 08:18:03 GMT

Réunion publique la veille du scrutin : pas d’interdiction dans le code électoral

Dans un certain nombre de communes, vous nous interrogez quant à la possibilité d’organiser une réunion publique le samedi 14 mars, veille du scrutin du 1er tour des élections municipales 2020. Outre, le devoir de veiller à limiter la propagation du coronavirus, vous souhaitez savoir si le code électoral prohibe de telles réunions. Pour cause, l’article L.49 du code électoral dispose : « A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est interdit de distribuer ou faire distribuer des bulletins, circulaires et autres documents. A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est également interdit de diffuser ou de faire diffuser par tout moyen de communication au public par voie électronique tout message ayant le caractère de propagande électorale. »

Par ailleurs, l’article L.49-1 du code électoral dispose : « A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est interdit de procéder, par un système automatisé ou non, à l'appel téléphonique en série des électeurs afin de les inciter à voter pour un candidat. »

Aucune de ces dispositions ne prohibe l’organisation d’une réunion publique. En revanche, il demeure que l’article L.48-2 du code électoral prévoit : « Il est interdit à tout candidat de porter à la connaissance du public un élément nouveau de polémique électorale à un moment tel que ses adversaires n'aient pas la possibilité d'y répondre utilement avant la fin de la campagne électorale. »

Dans ces conditions, il est possible d’organiser une telle réunion publique à condition de ne pas porter à la connaissance du public un élément nouveau de polémique électorale qui pourrait être de nature à altérer la sincérité du scrutin et de ne pas distribuer de documents de propagande électorale.

Pour une application de ces dispositions :

Voir, T A Dijon, 27 mai 2014, n° 1400994 :

« M. E F invoque la méconnaissance de l’article L. 49 du code électoral, aux termes duquel, « A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est interdit de distribuer ou faire distribuer des bulletins, circulaires et autres documents./A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est également interdit de diffuser ou de faire diffuser par tout moyen de communication au public par voie électronique tout message ayant le caractère de propagande électorale. » et de l’article L.49-1, aux termes duquel, « A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est interdit de procéder, par un système automatisé ou non, à l’appel téléphonique en série des électeurs afin de les inciter à voter pour un candidat. », au motif que M. X aurait tenu une réunion publique la veille du scrutin alors qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne l’interdit ; qu’en se bornant à soutenir qu’il n’a pas été en mesure de répondre avant le scrutin, sans préciser en quoi il a été privé d’une possibilité de réponse, il n’établit pas que cette circonstance est de nature à altérer la sincérité du scrutin, eu égard notamment à l’écart de voix existant entre les candidats ; que, par suite, le grief doit être écarté ; »

Ou encore, TA Strasbourg, 30 oct. 2014, n° 1401771 :

« 3. Considérant que l’article L. 47 du code électoral dispose que : « Les conditions dans lesquelles peuvent être tenues les réunions électorales sont fixées par la loi du 30 juin 1881 sur la liberté de réunion et par la loi du 28 mars 1907 relative aux réunions publiques. » ; que l’article L48-2 du même code prévoit que : « Il est interdit à tout candidat de porter à la connaissance du public un élément nouveau de polémique électorale à un moment tel que ses adversaires n’aient pas la possibilité d’y répondre utilement avant la fin de la campagne électorale. » ; que l’article L. 49 du même code dispose que : « A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est interdit de distribuer ou faire distribuer des bulletins, circulaires et autres documents. A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est également interdit de diffuser ou de faire diffuser par tout moyen de communication au public par voie électronique tout message ayant le caractère de propagande électorale. » ; qu’enfin, aux termes de son article L. 49-1 : « A partir de la veille du scrutin à zéro heure, il est interdit de procéder, par un système automatisé ou non, à l’appel téléphonique en série des électeurs afin de les inciter à voter pour un candidat. » ; qu’aucune de ces dispositions n’interdit la tenue d’une réunion électorale la veille du scrutin, lesquelles prohibent uniquement la diffusion de documents ou messages à cette date ; qu’il n’est par ailleurs pas établi que, lors de la réunion tenue le samedi 22 mars 2014 par M. Z, tête de la liste « Fiers d’être messins », il ait été procédé à une quelconque distribution de documents ; que ce deuxième grief doit ainsi également être écarté ; »

Charge de la preuve de l'affichage continu du permis de construire pendant un délai de deux mois

Wed, 14 Feb 2024 08:18:02 GMT

Il résulte des dispositions de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme que:

"Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15."

Traditionellement, le pétitionnaire fait constater la présence de l'affichage du permis de construire :
- Le jour de son affichage
- Un mois plus tard
- Deux mois plus tard

Ces trois constats, réalisés par huissier de justice, permettent d'apporter la preuve d'un affichage continu de nature à rendre opposable le délai de recours contentieux.

Par une décision du 19 décembre 2019, le Conseil d'Etat décharge partiellement le pétitionnaire de la charge de la preuve. La Haute juridiction considère qu'en présence d'une preuve d'affichage, il appartient au tiers requérant tardif d'apporter des éléments de nature à mettre en doute la régularité de l'affichage.

Voir en ce sens: CE, 1re chs, 19 déc. 2019, n° 421042:

« Pour juger que la requête présentée par M. C…, enregistrée au greffe du tribunal administratif de Nice le 29 août 2014, n’était pas tardive, le tribunal a estimé que si, par les pièces qu’il produisait, M. A… établissait que le permis attaqué avait été affiché le 17 mai 2014 sur le terrain, il ne produisait en revanche aucune pièce de nature à prouver la continuité de cet affichage. Toutefois, s’il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a accompli les formalités d’affichage prescrites par les dispositions citées ci-dessus, le juge doit apprécier la continuité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis. Il suit de là qu’en mettant à la charge de M. A… la preuve de la continuité de l’affichage, alors que M. C… se bornait à faire valoir que rien n’établissait que cet affichage avait été régulier, sans apporter d’élément de nature à mettre en doute qu’il avait été maintenu pendant une période continue de deux mois, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »

Il s'agit là d'une décision de nature à sécuriser davantage les autorisations d'urbanisme.

Précision sur la notion d'urbanisation continue en zone montagne

Wed, 14 Feb 2024 08:18:01 GMT

Précision sur la notion de « groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existant » permettant l’urbanisation continue en zone de montagne

CE 2 octobre 2019, req. n° 418666 : mentionné dans les tables du recueil Lebon.

Dans cette affaire le maire de la commune du Broc a délivré par arrêtés de juin et juillet 2013, deux permis de construire pour une première maison d’habitation et une seconde avec piscine en secteur NB du plan d’occupation des sols, zone naturelle dans laquelle il est admis le « confortement (…) des groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants » par la carte 19 de la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes.

Les deux décisions ont été déférées au TA de Nice qui a rejeté les demandes. Par un arrêt du 28 décembre 2017, la CAA de Marseille a annulé le jugement ainsi que les deux arrêtés attaqués en estimant que le principe de continuité n’était pas respecté sur le fondement de L.145-3 (ancien) du code de l’urbanisme.

La commune du Broc et la SCI la Clave ont saisi le Conseil d’Etat d’un pourvoi en cassation en l’annulation de l’arrêt rendu par la CAA de Marseille.

Pour mémoire, s’agissant des règles applicables en zone de montagne

L’article L.122-5 (à la suite de l’ancien article L.145-3) du code de l’urbanisme dispose :

« L'urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants, sous réserve de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes, ainsi que de la construction d'annexes, de taille limitée, à ces constructions, et de la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées. »

L’article L.122-5-1 du code de l’urbanisme dispose par ailleurs :

« Le principe de continuité s'apprécie au regard des caractéristiques locales de l'habitat traditionnel, des constructions implantées et de l'existence de voies et réseaux. »

En jurisprudence,

Il est considéré qu’une parcelle exploitée en fermage loin du bourg ne répond pas à l'urbanisation en continuité, malgré la proximité de quelques constructions dispersées. Elle ne saurait donc être classée en zone U. (En ce sens : CE 9 juill. 1997, Morand, no 123341: Lebon T. 1114)

Si le terrain considéré ne se situe pas en continuité de l'existant, peu importe qu'il soit desservi en électricité et dispose d'un accès. (En ce sens : TA Nice, 28 juin 2001, Pons c/ Préfet des Alpes-Maritimes, no 98879.)

Un tel terrain est inconstructible même s'il est desservi en eau potable, électricité et voirie et s'il est classé en zone urbaine. (En ce sens : TA Nice, 8 mars 2001, Préfet des Alpes-Maritimes c/ Cne de Saint-Vallier-de-Thiey, no 004625)

Même six constructions implantées sur des parcelles contiguës, mais non groupées ne sauraient constituer une urbanisation suffisante.

En ce sens : CE 5 février 2001 Secrétaire d’Etat au logement / Commune de Saint Gervais n°217796

En outre, parmi les objectifs de la loi montagne figure la préservation des espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard.

Ainsi, il a pu être jugé que le projet d’un parc de stationnement est de nature à altérer un paysage de montagne dont l’aspect sauvage fait tout la beauté. (En ce sens : TA Nice, 8 novembre 1988 Epoux Blot n°116788-II)

De même, l’aménagement de courts de tennis, même en nombre limité, ou de piscines, même de faibles dimensions et la construction de locaux indispensables au fonctionnement des activités sportive et de loisirs sont de nature à porter atteinte à cette objectif.

En ce sens : CE 20 septembre 1991 n°76539

Le rappel classique du principe de continuité en zone de montagne

À l’occasion de cet arrêt, le Conseil d’Etat vient d’abord rappeler brièvement l’exigence classique du principe de continuité de l’urbanisation en zone de montagne, en citant explicitement les dispositions de l’article L.145-3 de l’urbanisme, désormais reprises aux articles L. 122-5, L. 122-5-1 et L. 122-6 du même code :

« Sous réserve de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes et de la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants.
Lorsque la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale, ce document peut délimiter les hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants en continuité desquels il prévoit une extension de l'urbanisation, en prenant en compte les caractéristiques traditionnelles de l'habitat, les constructions implantées et l'existence de voies et réseaux. »

Le Conseil d’Etat confirme également qu’il incombe à l’autorité administrative chargée d’instruire la demande de vérifier la conformité du projet aux dispositions du code de l’urbanisme particulières à la loi montagne. Elle ne pourra donc, sans surprise, autoriser un projet en zone d’urbanisation diffuse mais seulement en continuité de l’urbanisation existante.

Précision utile sur la notion de « groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existant »

L’apport de cet arrêt tient surtout de la précision apportée à la notion de « groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existants » au sens de l’article L.145-3 du code de l’urbanisme (aujourd’hui codifié aux articles L. 122-5, L. 122-5-1 et L. 122-6 du même code).

Le Conseil d’Etat précise qu’ « il résulte des dispositions du III de l'article L. 145-3 du code de l'urbanisme, éclairées par les travaux préparatoires de la loi du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat qui les a modifiées, que l'urbanisation en zone de montagne, sans être autorisée en zone d'urbanisation diffuse, peut être réalisée non seulement en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants, mais également en continuité avec les " groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existant " et qu'est ainsi possible l'édification de constructions nouvelles en continuité d'un groupe de constructions traditionnelles ou d'un groupe d'habitations qui, ne s'inscrivant pas dans les traditions locales, ne pourrait être regardé comme un hameau. »

Le Conseil d’Etat opère une distinction entre d’une part « les bourgs, villages et hameaux existants » qui sont identifiables sans difficultés, et d’autre par les « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existantes » pour lesquelles il donne des indications pour en faciliter la caractérisation.

Pour déterminer si un groupe d’habitations peut être qualifié de « groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existant », le Conseil d’Etat dégage le faisceau d’indices suivant, en affirmant qu’il convient de vérifier l’existence de :

Plusieurs constructions
Leurs caractéristiques
Leur implantation les unes par rapport aux autres
L’existence de voies et de réseaux

Ces critères permettent alors de percevoir l’appartenance des constructions à un même ensemble.

Cette décision publiée au Lebon permet d’apprécier plus particulièrement le « groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existant » en se concentrant sur la qualification des « habitations existantes ».

Ainsi, l’édification de constructions nouvelles en zone de montagne est possible en continuité d’un groupe de constructions, lorsque ce dernier répond au faisceau d’indice dégagé dans cet arrêt. En précisant sa jurisprudence, le Conseil d’Etat rend plus lisible la notion de construction en continuité de l’urbanisation existante en zone de montagne.

En l’espèce, le Conseil d’Etat confirme l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille en se fondant sur les critères qu’il vient de dégager, et affirmer que les constructions envisagées ne sauraient être regardées comme respectant le principe de continuité en ce que « les habitations existantes dans ce secteur, au nombre d’une dizaine, étaient espacées de 25 à 40 mètres et que le secteur n’était pas desservi par les réseaux d’eau et d’assainissement ».

Sébastien Avallone et Garance Carbonne

VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES 2 décembre 2019 à 14h00

Wed, 14 Feb 2024 08:18:01 GMT

VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES EN UN LOT

Un appartement de type P2 et un garage dans un ensemble immobilier dénommé « PARK AVENUE » sis à Montpellier (34000) 48 Rue Andy WARHOL, sur les parcelles cadastrées section SD n°160, n°161, n°165 et n°166, lots n°19 et 60 pour une contenance de 14a, 50 ca.

MISE A PRIX 45 000 Euros Outre frais, clauses et conditions du cahier des conditions de vente

VISITE : 22 NOVEMBRE 2019 à 9 heures A la diligence de la SCP LE FLOCH BAILLON BICHAT

ADJUDICATION DU 2 DECEMBRE 2019 à 14 heures et suivantes au besoin Au Nouveau Palais de Justice de MONTPELLIER Place Pierre Flotte, Salle “Auguste Comte”

DESIGNATION DU BIEN A VENDRE

Il s’agit d’un appartement de type P2, représentant le lot n°19 et les 162/10000ème de la propriété du sol et des parties communes générales et les 348/10000ème des parties communes particulières au bâtiment B, escalier B au rez-de-chaussée, pour une surface habitable de 52,50 m², une terrasse pour une surface de 14 m² et un jardin privatif de 12 m². A l’intérieur se trouve un dégagement, une pièce principale avec un coin cuisine, un WC indépendant, une salle de bain et une chambre. Le lot n°60, dans le bâtiment A/B, est un garage au R-1 pour une surface de 12,80 m² représentant les 15/10000ème de la propriété du sol et des parties communes générales et les 222/10000ème des parties communes particulières au bâtiment A/B. Le bien est en bon état et est à ce jour vacant et il n’existe aucun bail.

Les enchères ne sont reçues que par ministère d’avocat inscrit au Barreau du Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, moyennant consignation par chèque de banque ou caution bancaire entre les mains de l’avocat, du 10ème de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 Euros et du montant des frais d’adjudication prévisibles.

Affiche légale
http://sites.cliqeo.com/875a31db1f6fda39/templates/posts/files/aFFICHE%20LEGALE%20ANDY%20WARHOL.pdf

PV descriptif
http://sites.cliqeo.com/875a31db1f6fda39/templates/posts/files/pV%20DESCRIPTIF%20MAUCUIT.pdf

Droits à l’avancement des fonctionnaires exerçant une activité durant une période de disponibilité

Wed, 14 Feb 2024 08:18:00 GMT

Le 27 mars dernier, le décret n° 2019-234 a mis en œuvre les dispositions de la loi du 5 septembre 2018 pour la liberté de choisir son avenir professionnel, permettant aux fonctionnaires désireux d’exercer une activité privée pendant une période de disponibilité de conserver leurs droits à avancement durant cinq ans.
Ce décret ayant pour objet, d’une part, d’organiser le maintien des droits à l'avancement des fonctionnaires exerçant une activité professionnelle au cours d'une disponibilité, et, d’autre part, de modifier le régime de la disponibilité pour convenances personnelles, concerne les trois piliers de la fonction publique à la fois: étatique, territoriale et hospitalière.

L’article 109 de la loi n° 2018-771 du 5 septembre 2018 est venu modifier l’article 72 de la loi n° 84-53 du 26 janvier 1984 portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique territoriale, et concerne les activités professionnelles exercées pendant la disponibilité́. En principe, le fonctionnaire placé en disponibilité́ cesse de bénéficier de ses droits à l’avancement et à la retraite. Ce principe connaît désormais une dérogation: lorsqu'un fonctionnaire bénéficie d'une disponibilité́ au cours de laquelle il exerce une activité́ professionnelle, il conserve, dans la limite de cinq ans, ses droits à l’avancement. De telles dispositions sont applicables aux disponibilités et aux renouvellements de disponibilitéś prenant effet à compter du 7 septembre 2018.The bod

Ainsi, à condition qu’un agent, au cours d’une période de disponibilité, exerce une activité professionnelle, il pourra bénéficier, pendant une durée maximale de 5 ans, de ses droits à l’avancement d’échelon et de grade. De fait, cette période est assimilée à des services effectifs dans le corps ou le cadre d’emplois. La prise en compte de ces activités professionnelles dans le cadre d’une promotion à un grade à accès fonctionnel sera également envisageable. Pour ce faire, le fonctionnaire en disponibilité est tenu de transmettre à son administration une liste de pièces, fixée par arrêté, attestant de cette activité, au plus tard le 31 mai de chaque année. Quoi qu’il en soit, la durée de la disponibilité ne pourra excéder cinq ans, mais sera toutefois renouvelable une fois si, à l’issue de la première période de cinq ans, le fonctionnaire est réintégré pendant une durée d’« au moins 18 mois » dans la fonction publique.

La notion d’activité professionnelle est entendue largement, au sens de l’article 5 du décret, comme « toute activité lucrative, salariée ou indépendante, exercée à temps complet ou à temps partiel » qui correspond à une quotité de travail minimale de 600 heures par an pour un salarié ou qui procure un revenu au moins égal au salaire brut annuel permettant de valider quatre trimestres de retraite pour un indépendant. Les modalités de prise en compte de l'activité professionnelle exercée par un fonctionnaire en disponibilité ainsi que la procédure lui permettant de bénéficier du maintien de ses droits à l'avancement sont fixées par l'article 7 du décret du 27 mars 2019.

Certains n’ont pas manqué de soulever divers problèmes qui pourraient se poser notamment dans les collectivités territoriales:
Puisqu’un fonctionnaire en disponibilité est désormais contraint de revenir dans sa commune ou son EPCI d’origine pendant 8 mois réglementaires avant de repartir pour une nouvelle période de 5 ans, il est nécessaire qu’un poste soit disponible pour lui à ce moment; dans le cas contraire, la collectivité devra lui verser une allocation chômage avant qu’un poste correspondant à son grade soit vacant, ce qui représentera évidemment une charge financière.

D’autres encore se sont étonnés du fait que le dispositif instauré par le décret soit circonscrit à des activités lucratives, et pas étendu à l’exercice d’un mandat électif local, poussant les fonctionnaires à se tourner vers la solution du détachement, la disponibilité́ de plein droit pour exercer un mandat local, la disponibilité́ d’office pour exercer les fonctions de membre du gouvernement ou un mandat de membre de l’Assemblée Nationale, du Sénat ou du parlement européen ainsi que la disponibilité́ d’office quel que soit le motif n’entrant pas dans le champ du maintien des droits à l’avancement.y

Enfin, lors de l’examen du texte au Parlement, nombre de sénateurs avaient critiqué le dispositif l’accusant de « faciliter le pantouflage », en établissant une inadmissible « équivalence entre le service de l’intérêt public et celui de l’intérêt privé »

Extrait de la Newsletter éditée en partenariat avec l'Association des Anciens Elèves des IRA

Application de l’article R.111-2 du Code de l'Urbanisme - Note sous l’arrêt CE 26 juin 2019 n°412429

Wed, 14 Feb 2024 08:17:57 GMT

RESUME : Par un arrêt du 26 juin 2019, le Conseil d’Etat a complété le corpus jurisprudentiel autour des dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme en considérant expressément que « le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales »

L’article R.111-2 du Code de l’Urbanisme constitue une partie du Règlement National d’Urbanisme applicable y compris en présence d’un Plan Local d’Urbanisme. Il prévoit que « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »[1]

La formulation de ces dispositions pourrait laisser penser qu’il appartient au pétitionnaire de proposer des prescriptions spéciales permettant de répondre aux potentielles atteintes à la sécurité ou à la salubrité publique. Plus encore ces dispositions, laissent entrevoir, à première lecture, qu’une autorisation d’urbanisme ne peut pas être accordée sans prescriptions spéciales en l’hypothèse d’un risque pesant sur la sécurité ou la salubrité publique.

Par un arrêt catégorisé en A qui sera publié au LEBON, le Conseil d’Etat clarifie la lecture à opérer de ces dispositions et propose une inversion de paradigme.

En l’espèce, par un arrêté du 30 novembre 2010, le maire de Tanneron a refusé de délivrer un permis de construire une maison d'habitation et une piscine, en se fondant sur les risques élevés d'incendie de forêt dans le secteur concerné, qui ont notamment conduit le service d'incendie et de secours à rendre un avis défavorable sur le projet en cause.

Par un jugement du 2 août 2012, le tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande du pétitionnaire tendant à l'annulation de cet arrêté. Par un arrêt du 12 mai 2017, contre lequel le pétitionnaire se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté l'appel formé par ce dernier contre le jugement du tribunal administratif. C’est en l’état que s’est présentée l’affaire devant les juges du Palais Royal.

Lorsqu’un refus d’autorisation d’urbanisme est opéré sur le fondement des dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme, le juge administratif exerce un contrôle normal[2]. Il apprécie par ailleurs souverainement les faits susceptibles de fonder un refus de permis de construire au regard des dispositions de l’article R 111-2 précitées[3].

A la différence du contrôle restreint opéré lorsque le moyen tiré du non-respect de l’article R.111-2 est soulevé par un requérant[4], le juge administratif bénéficie là d’une véritable marge d’appréciation.

Déjà, le Conseil d’Etat estimait que l’autorisation d’urbanisme peut être admise même en présence d’un risque dès lors que le permis de construire est assorti de prescriptions techniques adéquates[5].

Plus récemment, la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux a courageusement considéré qu’une commune ne pouvait valablement refuser le droit de reconstruire à l’identique en se fondant sur les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme si le risque, bien qu’avéré et ayant entrainé la destruction du bien dont il était demandé reconstruction, pouvait « être paré par des dispositions ponctuelles »[6].

Le 26 juin 2019, le Conseil d’Etat, par ce qui pourra être qualifié de considérant de principe précise que:

« lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. »[7]

En reformulant l’article R.111-2 du code de l’urbanisme par la suppression de la négation, le Conseil d’Etat semble faire savoir qu’il revient aux autorités chargées d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme de démontrer que le risque justifiant le refus est tel qu’aucune prescription spéciale ne peut y parer.

Si le Conseil d’Etat rejette finalement le pourvoi, il n’en demeure pas moins que la lecture opérée de l’article R.111-2 semble plus exigeante à l’égard de l’administration qui souhaiterait se fonder sur ces dispositions pour refuser un permis.

[1] Article R.111-2 du code de l’urbanisme

[2] En ce sens : CE 10 avril 1974 Min. Aménagement territorial c/ Bole, n° 92821

[3] En ce sens : CE 19 novembre 1999 Cne de Port-la-Nouvelle n° 190304 Voir également : CE 6 novembre 2006 Assoc. pour la préservation des paysages exceptionnels du Mezenc n° 281072

[4] Voir par exemple : CE 25 octobre 1985 Poinsignon n° 39288

[5] En ce sens : CE Avis 23 février 2005 Mme Hutin n° 272170 ou encore CAA Lyon 2 février 2007 Préfet de Savoie c/ Cne de Beaufort-sur-Doron n° 02LY02286

[6] En ce sens : CAA BORDEAUX 27 septembre 2018 Commune de Guéthary n°16BX03937

[7] Voir : CE 26 juin 2019 n°412429

Garantie des vices cachés pour une vente immobilière

Wed, 14 Feb 2024 08:17:56 GMT

Il est assez courant que les contrats de vente comprennent une clause d'exclusion de garantie des vices cachés. Malheureusement, après quelques temps, l'acheteur découvrant le vice peut se trouver dans une position inconfortable ne sachant s'il peut obtenir réparation. Les règles de droit applicables en ce cas résultent de dispositions légales issues du code civil et de la jurisprudence qui fait une appréciation au cas par cas des stipulations du contrat de vente.

Dans le code civil

D’une part, l’article 1641 du code civil dispose :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

D’autre part, l’article 1643 du code civil dispose :

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

En jurisprudence

Le défaut doit rendre le bien impropre à sa destination
Dès lors que le défaut de la chose vendue rend celle-ci impropre à sa destination, il n'y a pas lieu de rechercher si un tel vice a été déterminant dans le consentement de l'acheteur pour que le vendeur soit tenu à garantie. (En ce sens : Com. 7 févr. 1995: Defrénois 1995. 1292, note Dagorne-Labbe)Antériorité du vice

Il est nécessaire d'établir que le vice existait antérieurement à la vente ou à la livraison de la chose, ou encore que ledit vice existait déjà à l'état de germe: (En ce sens : Com. 9 févr. 1965: Bull. civ. III, no 103)

Un vice caché

Il faut que le vice ne soit pas identifiable par l'acheteur au moment de l'achat.

Dans l'hypothèse où le contrat prévoit une exclusion de la garantie des vices cachés,

Impossibilité d’exclusion de garantie pour le vendeur professionnel

La qualité de professionnel de l'immobilier confère à la SCI venderesse celle de vendeur professionnel. Elle doit en conséquence garantir l'acquéreur des conséquences dommageables du vice, malgré la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte. (Voir en ce sens : Civ. 3e, 3 janv. 1984: Bull. civ. III, no 4 ; également CA PARIS 27 octobre 1999 AJDI 2000 p.79)

Encadrement de l’exclusion de garantie pour les vendeurs particuliers

Les juges, qui constateraient que la mauvaise foi des vendeurs n'était pas établie, ne peuvent, sans dénaturation, refuser d'appliquer une clause de non-garantie stipulant que l'acquéreur prendrait l'immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés (présence de termites dans l'immeuble vendu ( Civ. 3e, 12 nov. 1975: Bull. civ. III, no 330.)

Lorsque le vendeur avait connaissance du trouble et qu’il l’a caché à l’acquéreur, la clause de garantie des vices cachés est inopérante. (Voir en ce sens : Cass. 3e Civ. 8 avril 2009 n°08-12.960)

Dans une affaire relative à la présence d'infiltrations d'eaux, la Cour de cassation a, par un arrêt de rejet, retenu que « la présence d'humidité dans un immeuble ancien ne pouvant, pour des acheteurs normalement diligents, laisser présager la venue d'eau au sol à l'intérieur de la maison, la cour d'appel en a souverainement déduit l'existence d'un vice caché dès lors que les acquéreurs n'avaient pas eu connaissance du vice dans toute son ampleur ». (Voir. Civ. 3e 15 mars 2011- AJDI 2011 p. 398)

EN SYNTHESE : le vendeur d'un bien immeuble doit, par principe, à son acquéreur garantie des vices cachés. Afin qu'une telle garantie puisse trouver à s'appliquer, il est nécessaire de démontrer que le vice invoqué est rédhibitoire, caché, antérieur à la vente et qu'il trouve sa cause dans le bien transmis. Si une telle garantie a été exclue de manière contractuelle, la mauvaise foi du vendeur ou sa qualité de professionnel peut permettre d’écarter la clause d’exclusion de garantie.

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Wed, 14 Feb 2024 08:17:56 GMT

Urbanisme : Le Gouvernement durcit les conditions d’accès au juge administratif

Wed, 14 Feb 2024 08:17:52 GMT

Modification du code de justice administrative et du code de l’urbanisme : le Gouvernement durcit les conditions d’accès au juge administratif en matière de contentieux de l’urbanisme

Par Sébastien AVALLONE, Avocat au barreau de Montpellier, Doctorant en droit Public à la Faculté de droit et Science Politique de Montpelier
Et Marion CONSTANTINIDES, Avocat au Barreau de Montpellier

Déjà en 2013, l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 « relative au contentieux de l'urbanisme » trouvait son origine dans le souci du gouvernement de ne pas aborder le débat relatif au projet de loi « ALUR » (« projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ») sans apporter des réponses aux préoccupations que depuis quelques années des parlementaires de tous bords expriment sur le thème des « recours abusifs » contre des autorisations individuelles et des retards, souvent fort substantiels que ces recours entraînent dans la réalisation des projets de construction de logements. » (V. D. LABETOULLE Une nouvelle réforme du droit du contentieux de l'urbanisme, RDI 2013 p.508)

Le Sénat ayant commencé, ce 16 juillet 2018, l’examen du projet de loi ELAN, le Gouvernement a eu à cœur de limiter une nouvelle fois l’impact du contentieux contre les autorisations d’urbanismes sur la construction de logement. Dans un décret reprenant certains points du rapport Maugüé rendu public le 11 janvier dernier, il complexifie davantage le contentieux des autorisations de l’urbanisme.

Gageons que les objectifs du décret n°2018-617 du 17 juillet 2018 portant modification du code de justice administrative et du code de l’urbanisme (parties réglementaires) vont dans le même sens que ceux ayant conduit à l’adoption de la réforme de 2013. Il s’agit une nouvelle fois d’une action en vue de « modifier le comportement des acteurs » du contentieux de l’urbanisme (V. D. LABETOULLE, Contentieux de l'urbanisme : « il faut modifier le comportement des acteurs », AJDA 2013 p.1188).

En outre, les nouvelles dispositions issues du décret du 17 juillet 2018, s’inscrivent pleinement dans la perspective de réduction du délai moyen de jugement prévu dans le projet annuel de performance de la loi de finances pour 2018. En effet, le délai de jugement moyen devant les tribunaux administratifs est fixé comme devant atteindre 10 mois à l’horizon 2020 quand il est actuellement de 10 mois et 15 jours et qu’il doit atteindre 10 mois et 8 jours en 2018. (V. https://www.performance-publique.budget.gouv.fr ). C’est donc logiquement que le nouvel article R.600-6 du code de l’urbanisme applicable à partir du 1er octobre 2018 prévoit un délai de jugement de dix mois sur les recours contre les autorisations d’urbanisme. Délai de dix mois qui est supposé régir également les instances d’appel.

Dans la pratique, ces dispositions seront autant de chausse-trapes permettant de rendre plus aisée la défense des pétitionnaires et, complexifiant plus globalement le contentieux administratif.

Le rôle accru du juge des référés

L’article L.521-1 du code de justice administrative prévoit la faculté pour le juge de suspendre les effets d’une décision administrative « lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». Ledit article maintient une nuance quant à la valeur de cette décision prise « en l’état de l’instruction ».
Le décret du 17 juillet 2018 intègre dans un chapitre du code de justice administrative nouvellement intitulé « la confirmation de la requête, la régularisation et la mise en demeure », un article R.615-5-2 selon lequel « En cas de rejet d'une demande de suspension présentée sur le fondement de l'article L. 521-1 au motif qu'il n'est pas fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision, il appartient au requérant, sauf lorsqu'un pourvoi en cassation est exercé contre l'ordonnance rendue par le juge des référés, de confirmer le maintien de sa requête à fin d'annulation ou de réformation dans un délai d'un mois à compter de la notification de ce rejet. A défaut, le requérant est réputé s'être désisté. ». Ledit article sera applicable aux requêtes à fin d’annulation ou de réformation enregistrées à compter du 1er octobre 2018.
Ainsi, un rejet pour défaut d’urgence ne saurait entrainer de désistement automatique pour défaut de confirmation du maintien de la requête au fond. Pour autant, il y a lieu de penser que ces dispositions entraineront de fait un nombre certain de désistements tacites. Elles font donc peser un rôle accru sur le juge des référés qui, en ne relevant pas de moyen propre à créer un doute sérieux au terme d’une instruction rapide, est susceptible de faire disparaitre une partie du contentieux.

Le nouvel article R.600-4 du code de l’urbanisme et l’obligation de justifier de sa qualité pour agir au stade de la requête

A peine d’irrecevabilité, les recours dirigés contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation régie par le code de l’urbanisme doivent désormais être accompagnés d’un document (acte notarié, bail, promesse de vente, …) de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien par le requérant.
Ce nouvel article vient compléter les dispositions de l’article L.600-1-2 en obligeant désormais les requérants à prouver au stade de la requête la régularité de la détention ou de l’occupation de leur bien.
Reste que l'atteinte directe portée par les projets aux conditions d'occupation d'utilisation ou de jouissance des biens des requérants devra toujours être démontrée.
De la même manière, et sous peine d’irrecevabilité, les associations devront impérativement produire à l’appui de leur requête leur statut et le récépissé de déclaration à la Préfecture.
Reste à identifier si cette irrecevabilité est susceptible d’être régularisée en cours de procédure. Si tel est le cas, elle n’apporterait pas de grande nouveauté aux possibilités d’argumentation en défense au visa de l’article L.600-1-2. A contrario, si cette irrecevabilité n’est pas régularisable, il y a lieu de penser qu’elle privera nombre de particuliers d’un accès au juge dans le cadre du recours pour excès de pouvoir, ce dernier n’exigeant pas de ministère d’avocat.

Un encadrement plus restrictif du débat en recours pour excès de pouvoir contre les autorisations d’urbanisme

Dans l’optique d’accélérer la procédure devant les juridictions administratives, le Décret du 17 juillet 2018 a introduit un article R.600-5 au code de l’urbanisme et va plus loin dans le mécanisme de cristallisation des moyens.
Là où l’article R.600-4 (issu du Décret n°2013-879 du 1er octobre 2013) prévoyait la possibilité de saisir le juge administratif d’une demande motivée afin qu’il fixe une date à partir de laquelle les moyens nouveaux ne pouvaient plus être invoqués, le nouvel article R.600-5 pose le principe selon lequel les moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués passé un délai de deux mois après la communication du premier mémoire en défense.
Entre temps, l’article R.611-7-1 du code de justice administrative (issu du Décret n°2016-1480 du 2 novembre 2016) avait donné plus grande latitude au juge administratif en prévoyant la possibilité, si l’affaire était en état d’être jugée, de fixer une date à partir de laquelle les moyens nouveaux ne pouvaient plus être invoqués.
Désormais, et par dérogation à l’article précité, la cristallisation des moyens devient automatique. L’office du juge se trouvera de fait simplifié en évitant des débats où les requérants distilleraient de manière épisodique leurs moyens.

La diminution du délai permettant les recours (tardifs) contre les autorisations d’urbanisme

Lorsque l’affichage de l’autorisation d’urbanisme n’a pas été effectué ou, n’a été effectué que de manière incomplète, le délai de recours de deux mois de l’article R.600-2 ne peut commencer à courir. De sorte que le recours pourrait théoriquement être engagé sans condition de délai à l’encontre de ladite autorisation.
Reste que la juridiction administrative tient compte de l’impératif « de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l'effet du temps ». (En ce sens : CE 13 juillet 2016 n°387763).
Dans la même dynamique, l’article R.600-3 prévoyait qu’aucune action en vue de l'annulation d’une autorisation d’urbanisme n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.
Ce délai est désormais réduit à 6 mois au même titre que celui prévu par l’article L.600-1 du code de l’urbanisme pour soulever une exception d’illégalité tirée un vice de forme ou de procédure entachant le Plan Local d’Urbanisme.

La prolongation du mécanisme de suppression de l’appel en zone tendue

Alors que le rapport du 11 janvier 2018 préconisait que soit tiré un bilan de la suppression de l’instance d’appel pour les litiges portant sur une autorisation de construire un logement en zone tendue, le décret a prorogé ce mécanisme jusqu’au 31 décembre 2022.

Responsabilité de l'Etat et acheminement de la propagande électorale

Wed, 14 Feb 2024 08:17:51 GMT

Il résulte des dispositions du code électoral que dans chaque circonscription, il est formé une commission de propagande chargée de vérifier la conformité des circulaires et bulletins de votes. Ainsi que d’en assurer l’envoi postal.

Il est acquis en jurisprudence que la commission de propagande commet une faute qui peut engager la responsabilité de l'Etat en négligeant d'adresser au domicile d'un nombre significatif d'électeurs les documents électoraux remis par les candidats dans les délais precrits.

En ce sens : TA Versailles 11 fevrier 1982, Hautot : Lebon p. 470.

Il résulte de cette jurisprudence, qu’il est possible d’engager la responsabilité de l’état pour sa carence dans l’acheminement des circulaires électorales. Cette responsabilité pour faute est appréciée notamment au regard de la perte de chance sérieuse d’obtenir le score de 5%.

La conséquence de cette appréciation est qu’il existerait deux types de contestations. L’une concernerait le juge de l’élection lorsque les dysfonctionnements ont eu pour effet de changer l’issue du scrutin en raison du faible écart de voix. L’autre, concernerait le juge administratif de droit commun dans le cadre d’un recours indemnitaire.

Ce paradigme a été confirmé par le conseil constitutionnel qui a considéré que :

« Il n'appartient au Conseil constitutionnel de connaître de conclusions tendant au remboursement des frais de campagne électorale que si ces conclusions sont présentées au soutien d'une requête mettant en cause le nombre de suffrages obtenus par les candidats. »

Voir : Cons. const. 8 juill. 1986, AN Haute-Garonne, no 86-986/1006/1015 AN: Rec. Cons. const. 97

Une position également validée par le Conseil d’Etat qui a considéré que la juridiction administrative est compétente pour se prononcer sur la légalité d'une décision du Premier ministre rejetant une demande de remboursement des frais exposés par un candidat.

En ce sens : CE 4 janv. 1974, Lefer: Lebon T. 984.

Pour autant, dans une jurisprudence plus récente, il a été considéré que la distribution insatisfaisante de la propagande électorale se rattachait seulement au juge de l’élection en ce qu’elle relevait du déroulement de la campagne électorale.

Voir en ce sens : Cour administrative d'appel de Versailles – 17 juin 2010 – n° 09VE03809

« Considérant qu'il est constant que la commission de recensement des votes a comptabilisé et validé 24 928 suffrages exprimés alors que M. A n'a obtenu que 1 245 voix, soit 4,994 % des suffrages exprimés ; que s'il fait valoir qu'un bulletin légèrement déchiré aurait été, à tort, déclaré nul par le président d'un bureau de vote, cette circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur l'atteinte du seuil de 5 % des suffrages exprimés dès lors qu'il manquait à l'intéressé deux bulletins pour recueillir le nombre de suffrages requis ; qu'il ne saurait, par ailleurs, utilement se prévaloir d'irrégularités dans l'acheminement de la propagande électorale dès lors que ces faits se rattachent au déroulement de la campagne et aux conditions du scrutin et relèvent du contentieux de l'élection ; que faute pour le requérant de démontrer des erreurs de décompte des suffrages permettant de le regarder comme ayant atteint le seuil de 5 % des suffrages exprimés, l'intéressé n'est pas fondé à demander l'annulation des décisions du préfet lui refusant le remboursement de ses dépenses de propagande ; que l'Etat n'étant pas, en l'espèce, la partie perdante, il ne peut être fait droit à sa demande tendant à ce qu'il lui soit versé le montant des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; »

Cette jurisprudence peut laisser penser que le seul angle pour contester le défaut d’acheminement de la propagande électorale est la contestation du scrutin devant le juge de l’élection en soutenant que le score aurait pu être différent si la propagande avait été distribuée.

Une telle appréciation, si elle devait être retenue par les juridictions, s’avèrerait beaucoup plus restrictive car :

Elle implique que le requérant doit intervenir dans le délai prescrit pour contester l’élection et devant le juge de l'élection
Le juge apprécie alors l’écart de voix pour vérifier si le résultat du scrutin aurait pu être différent. Si l’écart est trop important, alors le juge peut exclure l’indemnisation en considérant que le bon acheminement n’aurait pas changé de manière suffisamment caractérisée le score.

Pour apprécier votre situation et faire le point sur d'enventuelles contestations du scrutin ou recours indemnitaires, le cabinet est à votre disposition.

Les premières mesures fiscales du quinquennat

Wed, 14 Feb 2024 08:17:51 GMT

Suppression de l'ISF remplacé par l'Impôt sur la fortune immobilière, Institution d'une "Flat Tax" sur les revenus du capital, Baisse des dotations aux collectivités, Réforme de la taxe d'habitation, Déficit passant d'environ 76,5 Mds d'Euros à 82,9 Mds d'Euros, l'ensemble du projet de loi de finances est disponible en ligne depuis le 27 septembre 2017. Il est basé sur une perspective de croissance de 1,7%...

Maître AVALLONE recevait le 27 septembre, sur Radio Aviva, Maître Romain SUBIRATS, avocat fiscaliste et en droit des affaires au barreau de Montpellier, pour évoquer les premières mesures fiscales du quinquennat.

Vous pouvez, comme à chaque fois, retrouver l'émission en podcast:

Exercice du droit de préemption par l’administration, est-on vraiment démuni ?

Wed, 14 Feb 2024 08:17:48 GMT

A l’occasion de la cession d’un bien immobilier, l’administration peut user de son droit de préemption. Le prix proposé ne correspond pas toujours à celui de la vente envisagée. La décision de l’administration peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. Dès lors, certains points méritent d’être vérifiés dans le corps de la décision afin d’en apprécier la légalité.
D’une part, il ressort du code général des collectivités territoriales que l’exécutif doit avoir reçu délégation de son assemblée délibérante pour pouvoir exercer le droit de préemption prévu par le code de l'urbanisme. Si l’exécutif fait usage de ce droit sans délégation, il en résulte une illégalité.
D’autre part, le code de l’urbanisme encadre les cas d’exercice du droit de préemption des collectivités. Le Conseil d’Etat précise aussi que collectivités titulaires du droit de préemption peuvent exercer ce droit si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet répondant aux objectifs de l'article L.300-1 du même code.
Ainsi, pour qu’une décision de préemption soit légale, elle doit cumulativement :
- Être réalisée dans l’intérêt général
- Concerner la mise en œuvre d’un projet correspondant à l’article L300-1du code de l’urbanisme
- Concerner un projet suffisamment précis à la date de la décision

Primes et changement de résidence dans la Fonction Publique d’Etat

Wed, 14 Feb 2024 08:17:45 GMT

Petit point sur les modalités d’attribution des primes de changement de résidence à l'attention des agents de la fonction publique d'Etat.

Pour être précis, sur chaque situation, il conviendrait d’individualiser l’analyse. Nous ne saurions prétendre ici à une étude exhaustive.

Ceci dit, il peut d’ores et déjà être noté de manière synthétique que les frais de changement de résidence peuvent être pris en charge sans abattement notamment :

En cas de mutation d’office
Mutation pour pourvoir un emploi vacant
Promotion et assimilée
Réintégration suite à un congé longue durée, longue maladie ou grave maladie lorsque le changement de résidence n’a pas lieu sur demande, (sauf raison de santé)
Affectation après un congé de formation lorsque le changement de résidence n’a pas lieu sur demande.

Ils peuvent également être pris en charge avec abattement de 20% sous réserve d’un condition de durée de séjour dans la précédente résidence administrative notamment dans les cas de :

Mutation sur demande
Détachement dans un emploi conduisant à pension du code des pensions civiles et militaires
Réintégration à l’issue de ce détachement
Mise à disposition et cessation de mise à disposition
Réintégration à l’issue d’une période de disponibilité (dans certains cas)
Réintégration suite à un congé de longue durée, longue maladie ou grave maladie lorsque le changement de résidence a lieu sur demande.

Pour bénéficier d’une indemnisation, l’agent doit transférer son domicile dans des conditions permettant un rapprochement de son domicile personnel ou familial de sa nouvelle résidence administrative. Ce transfert ne doit pas intervenir plus de 9mois avant le changement de résidence administrative. La demande d’indemnisation. doit être présentée, à peine de forclusion, dans le délai de 12 mois au plus tard, à partir de la date du changement de résidence.

Le paiement de l’indemnité ne peut être effectué, au plus tôt, trois mois avant la date du changement de résidence administrative

En revanche, il ressort de l’article 35 du décret n°98-844 du 22 décembre 1998 s’agissant des changements de résidence outre-mer ou entre la métropole et l’outre-mer tout comme de l’article 22 du décret n°90-437 du 28 mai 1990 s’agissant des changements de résidence en métropole que Les agents n'ont droit à aucun remboursement ou indemnisation dans tous les autres cas, notamment dans celui d'une première nomination dans la fonction publique, d'une affectation à un stage ou dans une école pour l'accomplissement d'une période de scolarité préalable à la titularisation ou pour suivre un cycle de préparation à un concours donnant accès à l'un de ces emplois, d'un déplacement d'office prononcé après une procédure disciplinaire, ainsi que dans celui d'une mise en disponibilité, en service détaché dans un emploi ne conduisant pas à pension du code des pensions civiles et militaires de retraite ou en position hors cadre au sens des dispositions statutaires de la fonction publique de l'Etat.

Cette exclusion ne s’applique pas lorsque la première nomination concerne un agent qui était antérieurement contractuel et nouvellement titularisé s’il peut justifier d’une durée suffisante dans la précédente résidence administrative.

Pour autant, le décret du 24 avril 1989 n°89-259 ouvre droit à une prime spéciale d’installation pour une première nomination en Ile-de-France ou dans l’agglomération de Lille. Toutefois seuls peuvent bénéficier de cette prime les agents nommés dans un grade dont l'indice afférent au premier échelon est, au jour de la titularisation des intéressés, inférieur à l' indice brut 442 et dont l'indice afférent au dernier échelon est égal au plus à l'indice brut 821.
Le droit à la prime spéciale d'installation est ouvert aux anciens agents contractuels de la fonction publique titularisés, sous réserve que leur nouvelle résidence administrative diffère de celle de leur dernière affectation avant nomination dans le corps. Par ailleurs, « La prime spéciale d'installation n'est pas allouée lorsqu'un logement est concédé à l'agent, à son conjoint ou à son partenaire de PACS, par nécessité ou utilité absolue de service. »

Enfin, il sera noté qu’il est institué une prime spécifique d'installation pour les fonctionnaires de l'Etat et les magistrats, titulaires ou stagiaires, affectés dans un département d'outre-mer ou à Mayotte, qui reçoivent une première affectation en métropole à la suite d'une mutation ou d'une promotion, s'ils y accomplissent une durée minimale de quatre années consécutives de services.
Cette prime spécifique d'installation est également versée aux fonctionnaires dont la résidence familiale se situe dans un département d'outre-mer ou à Mayotte et qui sont affectés en métropole à la suite de leur entrée dans l'administration, s'ils y accomplissent une durée minimale de quatre années consécutives de services.

CONSTRUCTION: Engagement de la responsabilité du constructeur après le délai décennal

Wed, 14 Feb 2024 08:17:44 GMT

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 5 janvier 2017 précise encore un peu plus la possibilité d'engager la responsabilité constructeur au delà du délai de garantie décennale.

Dans cet arrêt, cassant la décision rendue par la Cour d'Appel d'Orléans du 11 mai 2015, la Haute juridiction précise que:

"Alors que, le constructeur est contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il a violé, par dissimulation ou par fraude, ses obligations contractuelles ; que la cour a expressément retenu que si la société Coopérative de production d’HLM d’Indre et Loire, exerçant sous l’enseigne Maison d’en France, avait rempli sa mission de surveillance et de contrôle, elle aurait dû s’apercevoir de l’absence de ferraillage et qu’il aurait été alors possible d’y remédier ; qu’en retenant la faute dolosive du constructeur quand elle avait ainsi constaté que le constructeur ne savait pas que l’entreprise de maçonnerie n’avait pas suffisamment ferraillé les fondations, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales s’évinçant de ses propres constatations, a violé l’article 1147 du code civil ;" (Cass. 3e Civ. 5 janvier 2017 n°15-22.772)

Il résulte de cet attendu que la faute dolosive du constructeur constitue une exception à l'article 1792-4-1 du code civil selon lequel: "Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article."

La Cour en profite pour illustrer une nouvelle fois les agissements pouvant constituer la faute dolosive du constructeur. Si cette jurisprudence permet de donner un espoir supplémentaire aux justiciables qui subissent après le délai décennal des dommages résultant d'une malfaçon, reste à pouvoir démontrer le caractère intentionnel de la réticence.

En effet, dans une décision d'octobre 2016, la Cour de Cassation a également indiqué:

"QUE le constructeur, nonobstant la forclusion décennale, est sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l'égard du maître de l'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude, ses obligations contractuelles ; qu'en se bornant à affirmer « qu'il [n'était] pas sérieux de prétendre que la société DESVAUX, professionnelle de ce type d'ouvrage, aurait pu méconnaître une défaillance aussi systématique des appuis de poutres rayonnantes » (arrêt p. 7), sans relever ni la dissimulation ni la fraude nécessaires pour caractériser le dol qu'elle prétendait retenir à la charge du constructeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.

Qu'il appartient au demandeur à l'action d'établir la fraude ou la dissimulation, laquelle ne peut être présumée ; qu'en se bornant à affirmer « qu'il [n'était] pas sérieux de prétendre que la société DESVAUX, professionnelle de ce type d'ouvrage, aurait pu méconnaître une défaillance aussi systématique des appuis de poutres rayonnantes » (arrêt p. 7), la cour d'appel a retenu l'existence a priori d'un soupçon de fraude ou de dissimulation ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au maître d'ouvrage, demandeur à l'action, d'établir la fraude ou la dissimulation qui ne peuvent être présumées, la cour d'appel a méconnu les règles de la preuve et violé l'article 1315 du code civil." (Cass. 3e Civ. 27 octobre 2016 n°15-22.920)

Concession: appréciation des offres à une date antérieure à celle initialement fixée

Wed, 14 Feb 2024 08:17:44 GMT

Rappelons, à titre liminaire, qu'il ressort de l'article 46 de l'ordonnance du 29 janvier 2016 que pour les contrats de concession, et ainsi pour les contrats de délégation de service public, les autorités concédantes ont la faculté d’organiser une négociation avec un ou plusieurs candidats. La limite posée demeure que "la négociation ne peut porter sur l'objet de la concession, les critères d'attribution ou les conditions et caractéristiques minimales indiquées dans les documents de la consultation"

C'est dans le cadre d'une telle négociation que s'inscrit la jurisprudence ici abordée, rendue par le Conseil d'Etat le 8 novembre 2017*. La doctrine considérait que les dispositions issues de l'ordonnance étaient "relativement lapidaires, ce qui renforce la nécessité de s'appuyer sur la jurisprudence (...) dans l'attente de décisions prises par les juridictions sur leur fondement"**. Gageons que cette décision contribuera à apporter une nécessaire clarification.

La métropole de Lille a lancé une procédure de publicité et de mise en concurrence en vue de l’attribution d’une concession pour l’exploitation du service public de transports urbains de personnes.

Au cours des négociations avec deux sociétés candidates, une clef USB contenant des informations confidentielles sur la société Keolis a été transmise par erreur par la métropole à la société Transdev. Ce faisant la Métropole de Lille manquait aux obligations lui incombant au regard de l'article 38 de l'ordonnance du 29 janvier 2016 selon lequel "l'autorité concédante ne peut communiquer les informations confidentielles qu'elle détient dans le cadre du contrat de concession, telles que celles dont la divulgation violerait le secret en matière industrielle et commerciale ou pourrait nuire à une concurrence loyale entre les opérateurs économiques".

S’apercevant que la clé USB contenait un dossier de fichiers informatiques intitulé « Keolis », la société Transdev en a averti la métropole.

La métropole a renoncé à recueillir les offres finales des deux sociétés et a finalement choisi le concessionnaire au regard de l’état des offres intermédiaires à la date de la divulgation des informations, modifiant ainsi, en cours de route, le déroulement de la procédure tel qu’il avait été initialement prévu par le règlement de consultation.

La société Transdev, à qui la société Kéolis a été préférée, estimant que la métropole avait porté atteinte à l’égalité des candidats et aux obligations de transparence auxquelles est soumise la passation d’un contrat de concession, a engagé devant le juge des référés du tribunal administratif de Lille un référé-précontractuel afin d’empêcher la signature du contrat. Rejetée en première instance, la société Transdev se pourvoi en cassation.

Le Conseil d'Etat rappelle en premier lieu que: " ni les dispositions des articles L. 1411-1 et suivants du code général des collectivités territoriales ni celles de l’ordonnance du 29 janvier 2016 et du décret du 1er février 2016 pris pour son application ne font obligation à l’autorité délégante de définir, préalablement à l’engagement de la négociation, les modalités de celle-ci ni de prévoir le calendrier de ses différentes phases ; "

Ce faisant la haute juridiction précise que rien n'oblige l'autorité délégante à fixer préalablement les modalités de la négociation ou le calendrier de celle-ci. La jurisprudence avait déjà, par le passé, fait la même appréciation. En effet, le Conseil d'État avait jugé qu'aucune règle ni aucun principe n'encadre la phase de négociation : pas de calendrier, ni d'obligation de faire connaître les motifs du choix de ne pas poursuivre des négociations.

- En ce sens: CE, 18 juin 2010, no 336120, Communauté urbaine de Strasbourg, Rec. CE tables 2010, p. 847, AJDA 2010, p. 1233

Elle prend toutefois soin de préciser dans un second temps que : "toutefois, dans le cas où l’autorité délégante prévoit que les offres seront remises selon des modalités et un calendrier fixé par le règlement de consultation qu’elle arrête, le respect du principe de transparence de la procédure exige en principe qu’elle ne puisse remettre en cause les étapes essentielles de la procédure et les conditions de la mise en concurrence ; qu’à cet égard, lorsqu’un règlement de consultation prévoit que les candidats doivent, après une phase de négociation, remettre leur offre finale à une date déterminée, cette phase finale constitue une étape essentielle de la procédure de négociation qui ne peut normalement pas être remise en cause au cours de la procédure ;"

Le Conseil d'Etat fait ici une mention implicite à l'adage latin « Tu patere legem quam ipse fecisti ». En d‘autres termes, « Souffre la loi que tu as faite toi-même ». La personne publique n'a, certes, pas l'obligation de fixer un calendrier et les modalités de la négociation. Pour autant, elle doit respecter le calendrier et les modalités qu'elle fixe.

Néanmoins, le juge de cassation a finalement, considéré "qu’il appartient à l’autorité délégante de veiller en toute hypothèse au respect des principes de la commande publique, en particulier à l’égalité entre les candidats ;"

Ainsi, il fait une exacte appréciation de l'article 1er de l'ordonnance du 29 janvier 2016: "Les contrats de concession soumis à la présente ordonnance respectent les principes de liberté d'accès à la commande publique, d'égalité de traitement des candidats et de transparence des procédures."

Mettant en perspective le principe d'égalité entre les candidats et les règles que la personne publique s'est elle-même fixée, le Conseil d'Etat fait l'appréciation suivante des faits : "il ressort en l’espèce des éléments de la procédure soumise au juge des référés que la décision par laquelle la métropole européenne de Lille a modifié le déroulement de la procédure, en renonçant à recueillir les offres finales des soumissionnaires et en s’engageant à prendre en considération, pour le choix de l’attributaire, l’état des offres à la date du 19 mai 2017, a été prise pour remédier à la transmission par erreur, ce 19 mai 2017, à la société Transdev de documents relatifs à la négociation menée entre la métropole et la société Keolis et aux éléments de l’offre de cette dernière ; que cette divulgation à l’un des candidats de documents se rapportant à l’offre de son concurrent était de nature à nuire à la concurrence entre les opérateurs et, dans les circonstances de l’espèce, à porter irrémédiablement atteinte à l’égalité entre les candidats, dans le cadre de la procédure en cours comme dans le cadre d’une nouvelle procédure si la procédure de passation devait, à brève échéance, être reprise depuis son début ; que la décision de la métropole, consistant à figer l’état des offres à la date de la divulgation, a entendu pallier cette atteinte à l’égalité entre les candidats ; qu’à cette date, les négociations avaient donné lieu à de nombreux échanges entre la métropole et les candidats qui avaient disposé d’un délai suffisant, et strictement identique, pour présenter leurs offres ;"

Ainsi le Conseil d'Etat juge qu’à la date où les documents concernant la société Keolis ont été divulgués par erreur à la société Transdev, retenue par la métropole pour figer l’état des offres, les négociations avaient donné lieu à de nombreux échanges entre la métropole et les candidats qui avaient disposé d’un délai suffisant, et strictement identique, pour présenter leurs offres : huit réunions, dont une séance de présentation de l’offre initiale aux élus et aux services de la métropole, trois réunions plénières de négociations et quatre journées d’ateliers thématiques, ainsi que de nombreux échanges écrits. Et, dans ces conditions, la haute juridiction confirme en cassation le rejet, par le juge des référés du tribunal administratif de Lille, du référé-précontractuel engagé par la société Transdev.

Cette décision apparait logique mais discutable.

En effet, l'erreur de la Métropole de Lille demeure problématique en ce que les sociétés soumissionnaires n'ont pas pu organiser leur négociation comme elle l'imaginaient initialement. Cependant l'annulation de la procédure et la la passation d'un nouveau contrat fausserait complètement le libre jeu de la concurrence avec une société connaissant des données confidentielles sur sa concurrente. Le Conseil d'Etat a ainsi fait preuve de pragmatisme.

Cette jurisprudence a fait l'objet d'une publication spécifique du Conseil d'Etat et de la direction des affaire juridiques de BERCY elle devrait donc venir préciser un peu plus les dispositions de l'ordonnance du 29 janvier 2016.

*CE, 8 novembre 2017, Société Transdev, n° 412859
** LAMY DROIT PUBLIC DES AFFAIRES p.4176

Dossier Las Rébès - Les suites pénales

Wed, 14 Feb 2024 08:13:42 GMT

Dans le dossier du quartier Las Rébès à Montpellier, suivi par le cabinet en 2016, Maître Avallone représentait, ce lundi 18 septembre, en qualité de partie civile, l'association "Les enfants de la colline" pour le volet pénal de cette affaire devant le tribunal correctionnel de Montpellier. Les enfants de la colline, qui avaient déposé plainte auprès du procureur de la république, ont sollicité 1 euro de dommages et intérêts avec la volonté de "ne pas profiter, d'une quelconque façon, de la misère de leur quartier". Le parquet a considéré que l'ancienne adjointe à l'urbanisme de Montpellier disposait, dans ce dossier, d'un intérêt moral étranger à l'intérêt général constituant une prise illégale d'intérêt. La juridiction doit maintenant estimer si les critères constitutifs de l'infraction sont réunis. Le délibéré sera rendu le 4 décembre 2017 à 14h00.

Pour mémoire l'article 432-12 du code pénal dispose que:
"Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public ou par une personne investie d'un mandat électif public, de prendre, recevoir ou conserver, directement ou indirectement, un intérêt quelconque dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l'acte, en tout ou partie, la charge d'assurer la surveillance, l'administration, la liquidation ou le paiement, est puni de cinq ans d'emprisonnement et d'une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l'infraction.

Toutefois, dans les communes comptant 3 500 habitants au plus, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent chacun traiter avec la commune dont ils sont élus pour le transfert de biens mobiliers ou immobiliers ou la fourniture de services dans la limite d'un montant annuel fixé à 16 000 euros.

En outre, dans ces communes, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent acquérir une parcelle d'un lotissement communal pour y édifier leur habitation personnelle ou conclure des baux d'habitation avec la commune pour leur propre logement. Ces actes doivent être autorisés, après estimation des biens concernés par le service des domaines, par une délibération motivée du conseil municipal.

Dans les mêmes communes, les mêmes élus peuvent acquérir un bien appartenant à la commune pour la création ou le développement de leur activité professionnelle. Le prix ne peut être inférieur à l'évaluation du service des domaines. L'acte doit être autorisé, quelle que soit la valeur des biens concernés, par une délibération motivée du conseil municipal.

Pour l'application des trois alinéas qui précèdent, la commune est représentée dans les conditions prévues par l'article L. 2122-26 du code général des collectivités territoriales et le maire, l'adjoint ou le conseiller municipal intéressé doit s'abstenir de participer à la délibération du conseil municipal relative à la conclusion ou à l'approbation du contrat. En outre, par dérogation au deuxième alinéa de l'article L. 2121-18 du code général des collectivités territoriales, le conseil municipal ne peut décider de se réunir à huis clos."

France 3 Pays Gardois revient sur un dossier suivi par le cabinet

Wed, 14 Feb 2024 08:13:25 GMT

France 3 Pays Gardois revient ce vendredi 30 décembre 2016 sur le dossier de Nicolas Perrin abandonné en plein chantier par le bureau d'étude qu'il avait missionné. Un dossier suivi par le cabinet.

Validation d'un congé pour reprise et refus de délais pour le locataire

Wed, 14 Feb 2024 08:13:05 GMT

Notre client est propriétaire d’un maison à usage d’habitation d'une surface de 130 m².

Par acte sous seing privé de septembre 2012, il donnait à bail le bien dont s’agit avec une entrée en jouissance prévue en octobre 2012.

Ayant fait valoir ses droits à la retraite, notre client perdait le bénéfice de son logement de fonction et souhaitait reprendre le bien afin d’y résider.

En mars 2018, il faisait délivrer par huissier de justice un congé pour reprise.

Ce congé était parfaitement conforme aux règles de droit applicables et il comprenait notamment toutes les mentions exigées par la loi du 6 juillet 1989.

Durant plusieurs mois, le locataire n’a plus donné aucune nouvelle et a réglé son loyer avec du retard. Alors que l'agence gestionnaire du bien loué sollicitait à plusieurs reprises le locataire pour convenir d'une date de restitution des clés et d'état des lieux, le propriétaire ne parvenait pas à avoir de nouvelles.

La veille de l'expiration du congé le locataire indiquait qu’il n’entendait pas quitter le logement.

C’est en l’état que nous saisissions le tribunal d'Instance.

En défense, le locataire se contentait de solliciter des délais supplémentaires.

Aux termes d'un jugement parfaitement motivé, le tribunal d'Instance a validé le congé pour reprise.

Pour s'opposer à la demande de délais sollicité, la juridiction a effectué un contrôle poussé des faits d'espèce s'agissant des motifs invoqués pour solliciter des délais et des pièces apportées par notre client pour justifier de la nécessaire reprise rapide de son logement. En outre, le tribunal a mis en évidence qu'entre le délai du congé et le délai de la procédure, le locataire avait bénéficié de suffisamment de temps.

Au final le tribunal d'Instance fait droit à nos demandes et ne laisse qu'un délai de huit jours au locataire pour quitter le logement après la signification du jugement.

Si nous avons fini par obtenir gain de cause, il s'agit indéniablement d'une procédure longue et précise qui exige un travail minutieux des huissiers de justice. En effet, pour que l'avocat puisse solliciter la validation du congé, il convient que la rédaction de celui-ci ne souffre pas d'une imprécision telle qu'elle entrainerait sa nullité.

Nous restons à votre disposition pour vous accompagner dans de telles procédures.

1763-sebastien-avallone

Publication de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

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Délai de recours contentieux et recours administratif

Par un arrêt rendu le 30 juin 2025 , le Conseil d’Etat opère un revirement de jurisprudence clair et important en matière d’appréciation du respect des délais de recours gracieux.

Bienvenue à Lauriane et Isabelle

Nous sommes particulièrement fiers d’accueillir au sein de notre équipe deux nouveaux maillons. ������

Office du juge des référés saisi après mise en œuvre d'une mesure de régularisation faisant suite à une suspension

Commentaire - CE, Ord., 3 mars 2021 Ordre des avocats au barreau de Montpellier & a. n°449764

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